Как купить недвижимость в Греции гражданину России?

Греция — красивая страна с богатой историей, мягким климатом и неплохо развитым рынком недвижимости. Приобрести здесь собственность россиянину достаточно легко. Но для этого нужно разобраться, что и в какой последовательности делать, чтобы впоследствии не разочароваться в покупке. Также важно учесть все нюансы. Помните, что чем больше информации вы соберёте, тем лучше и ярче будет вся картина в итоге. Сегодня я помогу вам с этим!

Что нужно учитывать при покупке недвижимости в Греции?

Покупка недвижимости в Греции может совершаться с различными целями — инвестирование, облегчение процедуры получения гражданства, открытие бизнеса, переезд на ПМЖ, решение других задач.

Но в любом случае при покупке недвижимости необходимо учесть ряд нюансов:

1. В Греции можно приобрести любую недвижимость, причём вне зависимости от того, где конкретно она расположена. Единственным исключением являются приграничные территории — острова Кос и Родос. Там нужно получить разрешение, однако данная процедура сейчас значительно облегчена, а документ выдают в течение 10 дней. Плюс для решения этого вопроса личное обращение не требуется, что немаловажно. То есть вы можете со всем разобраться через посредников.
2. Россиянин может купить какое угодно количество квартир, домов и других объектов недвижимости. Оформление разрешается на юридическое и физическое лицо. Ограничения по сумме также отсутствуют.
3. В Греции — православное население, базовые ценности близки россиянам. Сами греки довольно доброжелательно относятся к русским. А это означает, что адаптация к новой стране пройдёт значительно легче.
4. За последние 10 лет цены на недвижимость в Греции снизились на 44%. Перед началом пандемии началось восстановление рынка. Сейчас в стране в основном стагнация. Этим периодом можно воспользоваться, чтобы выгодно вложить деньги. Рано или поздно туристическая отрасль восстановится. И в таком случае вы можете зарабатывать на сдаче квартиры в аренду посуточно до 200 тысяч рублей в месяц, если речь идёт об Афинах (данные актуальны на 2019 год, то есть до начала пандемии).
5. При покупке недвижимости на сумму, которая больше 20 миллионов рублей, новый владелец может сразу получить вид на жительство. Если же недвижимость стоит дешевле, то в этом случае он сможет сделать визу с правом пребывания в стране 90 дней каждые полгода. Причём визу нередко выдают на срок до 5 лет. И поскольку Греция является страной Шенгенского договора, это открывает для вас также во многом Европу.
6. Экологическая обстановка в Греции — благополучная. Европейские комиссии, которые занимаются контролем состояния окружающей среды, отмечают низкий уровень экологической опасности в парках, на прибрежной морской полосе, на пляжах. Отдельного внимания заслуживает чистота воздуха. Даже сами европейцы нередко едут в эту страну из-за качества жизни.
7. Проживание в Греции на порядок выгоднее, чем в ЕС. Цены здесь на услуги и товары заметно ниже при том, что качество — сопоставимое.

Права и обязанности покупателя недвижимости в Греции

Покупатель недвижимости обязан выплачивать по ней налоги и следить за состоянием такой собственности, как и любой другой владелец. Что же касается прав, то наличие недвижимости позволяет оформить многократную шенгенскую визу. А если недвижимость стоит дороже 250 тысяч евро, то в этом случае владелец получает ВНЖ сроком на 5 лет. Данная программа известна также как “золотая виза”.

Важно: обратите внимание на то, что в Греции минимальная сумма, при которой можно приобрести недвижимость, на порядок меньше, чем в большинстве других стран Европы. Это делает соответствующую программу доступнее и привлекательнее.

Также есть определённые условия, при выполнении которых минимальную сумму покупки недвижимости можно дополнительно уменьшить. В частности, у вас должна быть в собственности недвижимость и подтверждённый статус финансово независимого лица. Для подтверждения надо будет выполнить ряд требований. А если конкретнее, то доказать наличие официального дохода от 2 тысяч евро в месяц и предоставить ряд документов, которые подтвердят вашу благонадёжность. В этом случае ВНЖ сначала оформляют на 2 года. Однако у вас будет право получить его повторно на 3 года, если вы снова можете подтвердить финансовую независимость. При нахождении в Греции в течение 5 лет подряд на официальной основе появляется право подать на смену гражданства.

Нужен ли риэлтор для покупки недвижимости в Греции?

Перед покупкой недвижимости в этой стране необходимо сначала разобраться с тем, как именно такая сделка вообще будет проводиться. Для начала: для покупки-продажи обязателен согласно греческому законодательству нотариус. А вот риэлтор — по желанию. Вам никто не мешает самостоятельно подобрать недвижимость.

Однако стоит учесть целый ряд подводных камней:

1. Документация вся доступна на греческом языке. То есть вам придётся, как минимум, тратиться на переводчика.
2. Нужно будет озаботиться оплатой доступа к внутренним базам данных недвижимости Греции, чтобы увидеть объявления, которые в первую очередь попадают на внутренний рынок. Иначе вы увидите то, что выходит на внешний. А такие объявления чаще всего информируют о продаже неликвидной недвижимости — чрезмерно дорогой, с проблемами с документами и не только. У нас в каталоге представлены свежие и актуальные объявления о продаже недвижимости в Греции.
3. Очень важно разобраться в действующем греческом законодательстве, которое регулирует такие сделки. Это позволит не дать себя обмануть. Многие клиенты полагают, что при выходе на европейский рынок недвижимости они автоматически оказываются в безопасности, так как здесь намного лучше обстоят дела с контролем за порядком. И часто так оно и есть. Однако мошенничество полностью ещё ни в одной стране не искоренили. Греция — не исключение.
4. Учтите, что работать с риэлтором нередко попросту комфортнее. Он сэкономит вам время, подберёт конкретный объект недвижимости под ваши пожелания. Но в любом случае окончательный выбор остаётся за клиентом.

Алгоритм выбора и покупки недвижимости в Греции

Приобретение недвижимости в Греции требует последовательного выполнения целого ряда процедур. Их не очень мало, поэтому важно разобраться, что делать и в каком порядке. Или же можно всё поручить риэлтору и просто предоставлять те документы, которые он скажет.

Выбор объекта

В Греции очень много разной недвижимости. Поэтому определиться с подходящим объектом не так просто, как может показаться. Вам для начала нужно разобраться с тем, какие к будущей собственности есть требования. Принципиальное значение имеет вид недвижимости — коммерческая или же жилая, так как в стране это почти что 2 разных рынка.

Очень важно разобраться и с тем, для какой цели вы покупаете такую собственность. Инвестирование, сдача в аренду или покупка для себя — всё это требует принципиально разного подхода. Стоит отметить, что в Греции, в отличие от РФ, можно достаточно безопасно покупать квартиры от застройщиков и даже недвижимость ещё на стадии проекта. Здесь намного жестче контроль. И даже если компания каким-то образом обманет дольщиков, то деньги вам всё равно вернут, поскольку всё обязательно страхуется.

Оформление ИНН (АФМ)

Для начала вам нужно получить индивидуальный налоговый номер. В Греции он носит название АФМ, по сути же представляет собой аналог ИНН. Вам необходимо его получить первым делом, чтобы впоследствии с надзорными органами не возникали проблемы по поводу слабой прозрачности сделки.

Кто именно делает ИНН? Его нужно оформить на месте, то есть в том регионе, в котором вы покупаете недвижимость. Можно сделать лично или поручить посреднику. Как правило, оформлением греческого ИНН занимается адвокат по закону. Раньше он участвовал вместе с нотариусом в сделке, причём это было обязательно. Однако в связи с кризисом и желанием сделать рынок недвижимости более привлекательным для иностранцев греческие власти пошли на определённые уступки. Так что сейчас — по желанию. Однако безопаснее оформлять сделку с адвокатом. Можно также найти агентство, которое оказывает все услуги комплексно.

Внесение задатка

В данном случае всё совершенно как в России, никаких особых отличий нет (разве что в сумме). Обычно задаток составляет примерно около 5-10 тысяч евро, конкретика непосредственно зависит от того, сколько вам нужно будет заплатить за квартиру или дом (виллу, таунхаус).

Задаток может быть внесён в форме наличности. В этом случае владелец недвижимости составляет расписку о его получении. Также можно перечислить деньги безналичным способом. В подобной ситуации дополнительные документы для подтверждения перевода задатка не нужны, так как банковские данные будут необходимым доказательством.

Задаток необходим, чтобы выбранную недвижимость не продали никому другому. Вместе с передачей задатка вы договариваетесь о том, когда будет подписан основной договор. Как правило, срок между передачей задатка и оформлением сделки составляет 1-2 месяца. Конкретика зависит от того, о чём стороны между собой договорятся. Основная сумма передаётся продавцу в день подписания договора или в течение 7 суток после. Детали тоже определяются договорённостью сторон.

Проверка объекта недвижимости

До того, как задаток внесён, обычно проходит тщательная проверка недвижимости. Хотя она может проводиться и после этого. Так как для комплексной проверки вашему представителю понадобится документ, подтверждающий право продавца на такую собственность. И до внесения задатка вам могут эту бумагу попросту не предоставить. А вот уже после продавец не имеет права отказаться, иначе договор расторгается, задаток возвращается. При этом покупатель будет признан пострадавшей стороной и сможет требовать компенсацию. Но, чтобы не тратить время и не рисковать задатком, рекомендуем всё проверить сразу!

Проверка объекта недвижимости происходит по следующим пунктам:

1. Есть ли какие-то дополнительные обременения?
2. Не находится ли недвижимость в залоге? Не взяли ли на неё кредит?
3. Точно ли выплачены все налоги и другие платежи?
4. Не является ли недвижимость предметом спора в суде?
5. Имеет ли право продавец распоряжаться имуществом в полном объёме? То есть может ли он продать такую собственность?
6. Может ли факт проведения сделки быть оспорен третьими лицами?
7. Есть ли другие титульные риски?

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости

Следующий этап — заключение самой сделки. При необходимости нужно получить разрешение из Министерства обороны (если вы покупаете недвижимость на острове Кос или Родос). Обратите внимание на то, что раньше данное ограничение касалось всех приграничных районов. Например, туда попадали и Салоники. Однако сейчас ограничение касается только этих 2 островов.

Договор оформляется и подписывается обязательно в присутствии нотариуса и адвоката (или другого вашего официального представителя). Документ составляется на греческом языке. Однако покупатель может попросить перевести его на русский, препятствий для исполнения такой просьбы нет.

В договоре детально описывается объект: тип, площадь, состояние, год постройки, стоимость. Если у недвижимости есть какой-то специфический статус, это тоже указывается. Также в документе непременно обозначаются стороны, сумма, форма и способ оплаты. Если недвижимость приобретена в рассрочку, то в таком случае указываются дни, когда должны поступать деньги.

Исполнение договора гарантировано нотариусом. Его участие в сделке является обязательным. Оформленный без нотариуса договор купли-продажи признаётся недействительным (когда речь идёт о недвижимости) и не приобретает юридическую силу. Помимо прочего, именно нотариус гарантирует исполнение договора купли-продажи, так как он является в Греции представителем государства.

Когда происходит оплата?

Как уже и было сказано выше, оплата происходит обычно в день заключения договора или в течение 7 дней после. При этом за несколько дней до перечисления всей суммы необходимо оплатить налоги, государственную пошлину за регистрацию права собственности и сделать прочие платежи, которые так или иначе связаны со сделкой. Эти суммы не входят в общую сумму и рассчитываются обычно отдельно. Последний факт нужно принимать во внимание, когда вы будете вычислять подходящий вам бюджет.

Чтобы нотариус убедился в исполнении сделки, ему нужно будет передать документы, подтверждающие перевод сделки. Как правило, это квитанции. Стандартно они передаются в бумажном виде, но в последнее время чаще используются электронные документы. Главное, чтобы они были должным образом заверены.

Регистрация нового владельца недвижимости

Регистрация смены владельца у недвижимости в Греции происходит в самую последнюю очередь, только после передачи всей суммы. Для этого необходимо, чтобы у нотариуса были уже все доказательства проведённых взаиморасчётов. После этого специалист тщательно всё проверяет.

Дальше он подаёт документы в палату, которая занимается регистрацией недвижимости. При этом палата устанавливает, что у владельца есть право на свидетельство собственника. Решение вступает в силу в день его принятия. А вот непосредственно сам сертификат выдаётся в течение месяца в среднем. Конкретика зависит от того, насколько палата загружена.

Таким образом, на поиск недвижимости в Греции и на её покупку уходит в среднем 2-3 месяца, иногда чуть дольше. Однако многое можно упростить, если поручить контроль за процессом опытным специалистам.

Сейчас Греция активно работает над тем, чтобы предоставить иностранцам возможность выбирать и покупать недвижимость полностью дистанционно. И в этом направлении уже многое сделано. Однако лучше всего, если недвижимость хоть кто-нибудь (например, доверенное лицо) увидит в реальности. Так меньше на порядок риска. Наша компания готова помочь Вам с приобретением недвижимости!