Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Покупка недвижимости в Германии — это определённая процедура, которую нужно пройти грамотно, чтобы в будущем не возникло проблем. А это означает необходимость разобраться с налогами и с юридической стороной вопроса, понять, как выбрать лучшее, как вникнуть в тонкости местного рынка недвижимости. Кажется, что вопросов слишком много, в них очень легко утонуть. Однако если подойти к вопросу покупки недвижимости в Германии грамотно, всё структурировать, то проблем не будет.

Для покупки недвижимости вам нужно:

1. Собрать как можно больше информации, чтобы вы отчётливо представляли себе всю картину.
2. Понять, будете ли вы лично выбирать недвижимое имущество или поручите всё посреднику.
3. Выбрать агентство недвижимости или другого специалиста, который станет представлять ваши интересы.
4. Понять, на какой бюджет нужно рассчитывать. Для этого уже необходимо разобраться со всеми предполагающимися расходами, включая траты на нотариуса, на риэлтора и  налоговые отчисления.
5. Определиться с желаемым регионом. Цены на недвижимость в различных уголках Германии могут сильно отличаться.
6. Установить вид желаемой недвижимости — квартира или дом, новостройка или вторичка, коммерческая недвижимость или частная. Вариантов объективно много.
7. Провести сделку.

Какая информация вам потребуется?

Для начала нужно разобраться в том, какая информация вам потребуется. Пока вы не знаете правила игры, вы автоматически в проигрыше. Так, правила игры на рынке недвижимости Германии во многом диктует продавец. И это надо принимать во внимание.

Поэтому чтобы сделать покупку, нужно собрать всю основную информацию о правах иностранца, о том, что представляет собой процесс покупки, сколько длится и так далее. Можно поговорить, например, со специалистом, предложить ему описать этот процесс или ответить на конкретные вопросы.

Вот только несколько интересных фактов о покупке недвижимости в Германии:

1. Сам процесс занимает в среднем от 2 до 3 месяцев.
2. Правила игры диктует собственник. На рынке недвижимости Германии правило “клиент всегда прав” не работает.
3. Расходы на оформление сделки могут сильно колебаться в пределах 9,37–16,84%. Конкретика зависит от того, как именно проводится такая сделка, сколько задач вы делегируете, какой район выбрали.
4. Иностранцы могут купить любой вид недвижимости, причём как коммерческой, так и жилой. Никаких ограничений нет, в данном аспекте у них такие же права, как и у граждан Германии.
5. Иностранец может оформить ипотеку. Её ставка — примерно около 2% в год. Иногда встречаются и более выгодные предложения — вплоть до 1,5%. Однако чтобы вам выдали ипотеку, нужно будет доказать свою состоятельность, что далеко не просто.

Основные и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

В первую очередь при покупке недвижимости в Германии необходимо рассчитать бюджет. А для этого надо разобраться с тем, сколько у вас средств уйдёт на обслуживание самой сделки, а сколько останется непосредственно на недвижимость.

К основным расходам относится то, от чего вам не получится отказаться никаким образом. Их нужно рассчитывать очень внимательно. Любая ошибка может привести к тому, что денег не хватит. И учтите инфляцию, поэтому если поиски объекта затянулись, расчёт лучше периодически повторять. Итак, к основным расходам относится следующее:

1. Налог на покупку недвижимости. Колеблется в пределах от 3,5% и до 6,5%. Точные данные сильно зависят от того, в какой земле вы решили приобрести недвижимость, а также от характеристик объекта.
2. Выплата нотариусу. Гонорар в среднем составляет от 1,5% и до 2%. Опять же, разница во многом определяется регионом.
3. Регистрация права собственности в поземельной книге — 0,8%-1,2%.
4. Комиссия риэлтора — 3,57–7,14%. Такая разница непосредственно зависит от того, за какие услуги вы платите. В Германии агентства недвижимости, в отличие от СНГ, несут ответственность за прозрачность сделки. И если возникнут титульные риски, отвечать будет компания. Это и определяет такой высокий процент.

К дополнительным расходам относится следующее:

1. 2000 евро — столько в среднем стоит банковская экспертиза недвижимости. Её традиционно проводят перед выдачей ипотеки.
2. 1% от суммы займа нужно будет потратить при оформлении ипотеки.
3. 0,5–1,5% составляют расходы на аудит недвижимости.

При желании вы также можете нанять посредника, переводчика, обратиться к юристу. Стоимость услуг таких специалистов во многом договорная и напрямую зависит от того, в каком объёме оказывается услуга, к чему вы придёте.

Лично или через агентство?

Вы можете лично приобрести недвижимость или всё делегировать. Учтите, что персональный визит в Германию требуют исключительно две процедуры — это открытие банковского счёта и создание юридического лица. Всё остальное можно поручить своему представителю на основании доверенности. Доверенность можно оформить у юриста, перевести, перевод — нотариально заверить, а на документ поставить апостиль. После этого ваш представитель от вашего имени и по вашим указаниям сможет выполнять все операции.

Вообще выбор недвижимости лучше всего делегировать опытной команде. Чтобы грамотно подобрать объект, нужно ориентироваться в немецких реалиях в плане недвижимости, а это означает массу тонкостей. Если же что-то не учесть, то после покупки вас может ждать серьёзное разочарование.

Однако выбирать такое агентство также стоит осторожно. Во-первых, те объявления, которые нередко видят перед собой иностранцы, как правило, никому особо не приглянулись на внутреннем рынке. Причины бывают разными — завышенная цена,  проблемы с титульными рисками, серьёзные недостатки самого объекта или региона. Во-вторых, нередко посредники делают серьёзную наценку. Чтобы убедиться в этом, достаточно заняться вдумчивым сравнением цен.

Поэтому обращаться к агентству можно. Но вам необходимо то, которое предоставляет доступ сразу ко всей базе данных, то есть без деления “для внутреннего рынка” и “для иностранцев”. Наценки тоже могут отсутствовать. Найти такое агентство сложно, но варианты есть.

Какой район? И какой вид недвижимости выбрать?

Следующий этап — это разбирательство с тем, какой район будет оптимальным, а также какой вид недвижимости вас интересует. Большинство русских предпочитает крупные города, несмотря на высокую стоимость недвижимости: здесь экономические перспективы лучше. И адаптироваться нередко оказывается проще. Например, в Берлине — очень большое сообщество русскоязычных за границей.

Также многие выбирают Франкфурт-на-Майне из-за экономической мощи региона. Здесь легко найти работу профессионалам. Большим потенциалом обладает Кёльн. К тому же он связан с ещё двумя городами (Дюссердольф и Бонн) транспортной системой настолько, что можно запросто жить в одном мегаполисе, работать во втором, а отдыхать в третьем.

Применительно к выбору недвижимости в Германии между районами существует разница по ценам и по расходу на содержание. Плюс далеко не везде легко оформить гражданство. В Германии многое определяет региональная политика. А покупка недвижимости всегда идёт в контексте переезда и других планов.

Выбор между различными объектами недвижимости обычно сводится к выбору между новостройкой и вторичным рынком, а также между квартирой или домом. Между коммерческой недвижимостью и жилой выбирают редко, так как эти виды собственности удовлетворяют разные запросы.

Новостройка или вторичный рынок? Надо учесть следующее:

1. Новостройкам в Германии можно доверять, в отличие от СНГ. Здесь совсем другая система контроля и страхования. По факту, застройщиков контролируют банки, выделяя средства исключительно на работы на конкретном этапе.
2. Экономия при покупке новостроек есть (на стадии строительства), но она не такая и значительная. Вторичный рынок традиционно доступнее.
3. Недвижимость на вторичном рынке может продаваться в очень разном состоянии. Нередко после покупки выясняется, что требуется срочный капитальный ремонт, чтобы жильё не стало аварийным.
4. Найти хорошую новостройку по доступной цене не очень-то и легко. В Германии за ними часто выстраиваются очереди.

Подбор квартиры в Германии

Итак, после того, как вы со всем определились, можете обратиться к маклеру. Раньше все выплаты ложились только на плечи покупателя. Но если покупку делает одна семья и речь идёт об одном объекте недвижимости для личного проживания, то расходы на маклера делятся поровну между покупателем и продавцом. Этот закон вступил в силу с 23 декабря 2020 года. Однако учтите, что инвестиционного приобретения недвижимости он не касается.

Дальше происходит подбор квартиры или дома. Выбор подходящего объекта возможен по целому ряду параметров — площадь, тип здания и многое другое. Следующим этапом нужно разобраться в том, на кого вы будете оформлять объект — на физическое лицо или на юридическое. Разница здесь заключается в первую очередь в налогообложении. Физическое лицо платит в виде налогов от 14,77 до 47,475% по прогрессивной шкале. Такое наращивание процентов стало реальным благодаря невыгодной надбавке за солидарность.

Но есть определённая хитрость. Вы можете открыть юридическое лицо, на что уходит до месяца и примерно 2 тысяч евро. После чего ставка налога будет фиксированной. Она составляет в 2021 году 15,825%. Правда, учтите, что содержание юридического лица обойдётся вам в 500 евро в месяц. Такая компания может заниматься сдачей квартир в аренду, например.

Как зарезервировать на себя квартиру в Германии?

Выгодную недвижимость всегда может кто-то купить. Чтобы такого не случилось, недвижимость надо зарезервировать. Это необходимо сделать за несколько месяцев до фактического заключения договора купли-продажи. Соответствующее время отводится продавцу на то, чтобы подготовиться к освобождению площади, а покупателю — на окончательное решение всех денежных вопросов.

При резервировании жилой недвижимости нужно заплатить около 10% от общей стоимости суммы. Передача этих денег фиксируется в договоре резервирования (он так и называется). Его подписание обычно происходит с непосредственным участием агента.

Также “застолбить” за собой можно и коммерческую недвижимость. Правда, в этом случае оформляется соглашение о намерении. Ничего выплачивать не нужно, покупатель имеет право отказаться от сделки. При этом финансовых последствий для него такое решение не несёт.

Открытие счёта в Германии для приобретения недвижимости

Для покупки недвижимости будущему владельцу нужен расчётный счёт, без него никак не обойтись. Для его открытия нужно будет посетить немецкий банк лично. Правда, сейчас наблюдается повышение лояльности к открытию таких счетов дистанционно с учётом пандемии. Однако стандартно нужен личный визит, и посредник в данном случае не подойдёт.

Расчётный счёт используется для перевода с него средств на покупку квартиры. С него же списываются налоги, связанные с недвижимостью. Также данный счёт можно будет впоследствии использовать для того, чтобы погашать все расходы, связанные с квартирой.

Открытие счёта — непростая процедура. Для неё покупатель предоставляет резюме, паспорт и доказательства того, что деньги получены легальным путём. Борьба с отмыванием средств в Германии поставлена на новый уровень. Поэтому к таким проверкам подходят предельно жёстко.

Открытие банковского счёта в первый раз занимает от 5 до 7 дней. Это связано с проверкой нового клиента. Однако если запрос нужно отправлять в другую страну, а ответ идёт долго, процедура способна растянуться и на несколько недель.

Заключение договора о купле-продаже недвижимости в Германии

В принципе, приобрести недвижимость в Германии можно и сразу. Для оформления договора купли-продажи нужно обратиться к нотариусу. Выбирает его покупатель. Нотариусы все в Германии независимы, но одновременно представляют официальные структуры (государство). То есть в плане полномочий такие специалисты равны между собой.

Нотариус проводит базовую проверку недвижимости в поземельной книге. Он смотрит все записи о настоящих и прошлых владельцах, изучает, нет ли у третьих лиц прав, не может ли возникнуть риск подачи в суд с целью оспорить сделку. Также нотариус обязательно проверяет такую недвижимость на предмет разных ограничений.

После того, как все моменты согласованы, нотариус оформляет договор. Учтите, что юрист несёт ответственность за свою часть сделки, то есть за проверку данных по поземельной книге. А вот с остальными рисками нужно разбираться со страховой компанией, если был куплен соответствующий полис, или с риэлтором, если гарантии предполагались по договору.

Дальше нотариус согласовывает точную дату подписания договора. Его оформление может происходить и сразу. Подписание договора проводится в присутствии нотариуса. Следующий этап — перевод средств. Когда нотариус подтверждает, что покупатель перевёл деньги на счёт, сделка становится завершённой. Запись о новом владельце вносится в поземельную книгу. Теперь у собственника есть все права и обязанности в полном объёме.

Важный момент: в период между подписанием договора и полным расчётом покупатель становится экономическим владельцем. Он получает ключи, может уже сдавать недвижимость в аренду. Именно на него возлагаются с указанного момента все обязанности по выплатам, связанным с содержанием недвижимости.

Однако титульным полноценным владельцем такое лицо становится после того, как продавец подтвердит поступление средств на счёт, а налоговая — выплату всех налогов в полном объёме. Только после этого нотариус вносит запись в поземельную книгу.

При покупке недвижимости в Германии можно заказать полный аудит. Он стоит дороже услуг нотариуса, но зато включает в себя комплексную проверку сделки. Такой аудит также является обязательным при оформлении некоторых видов страховок, которые призваны защитить от титульных рисков.

Покупка недвижимости в Германии способна подарить вам отличный источник дохода, стать прекрасным вариантом жилья или же великолепным вложением средств. Однако чтобы результат точно устроил, к процессу покупки нужно подойти предельно вдумчиво. Для этого стоит собрать как можно больше информации, принять во внимание все существующие риски. И оптимально — обратиться к профессионалам хотя для консультирования.