Как купить недвижимость в Турции: поиск, цены, документы и оформление

Узнайте о том, как купить недвижимость в Турции и где больше всего русских эмигрантов. Расскажем об особенностях турецкой недвижимости, критериях выбора, ипотечном кредитовании, в каких случаях нужна экспертиза и дадим пошаговый план проведения сделки с недвижимостью.

Что такое Турция:

площадь 783 563 км², 7 регионов и 81 провинция;
омывается Черным и Средиземным морем;
жаркий и влажный климат (невыносимо в августе);
температура зимой редко опускается ниже +5 °C;
член НАТО;
религия — ислам;
76 миллионов человек населения;
русских эмигрантов больше в Анталье, Стамбуле, Бурсе, Измире, Аланье;
валюта — турецкая лира (TRY), 1 TRY = 9,5 руб или $ 0,12, € 0,1;
средняя зарплата 1200 TRY (11 490 руб.), высокая от 10 000 TRY (95 755 руб.);
€ 800 за 1 м²— средняя стоимость недвижимости;
вся недвижимость оформляется в собственность (нет аренды);
покупка любой недвижимости дает право получить ВНЖ на 2 года (карточка “Икамет”) для всей семьи (цена около € 150 с человека за ВНЖ + страховка).

Турция привлекает инвесторов своей недорогой недвижимостью. Средняя цена € 800 за 1 м², в самом крупном мегаполисе Стамбуле — € 2 500 за 1 м², в провинции Анталья около € 600 за 1 м².

Аланья. Однокомнатная квартира 55 м²с совмещенным санузлом в 1.5 км от моря в здании с сауной, бассейном, спортивным комплексом за €44 000

В нашем импровизированном топе “Топ-5 стран Европы с самой дешевой недвижимостью” она заняла первое место, обогнав Болгарию, Латвию, свободное государство Саксонию (Германия) и Эстонию. Если вы хотите жить у моря в сухом климате, а на Испанию, Италию, Францию денег нет, то Турция — неплохой вариант для переезда к морю или покупке недвижимости для арендного бизнеса.

Серьезных ограничений на покупку недвижимости иностранцами нет. Граждане России, Украины, Беларуси и других стран могут беспрепятственно покупать и владеть недвижимостью в Турции.

Аланья. Квартира 1+1 65 м²в 500 м от пляжа за €37 500

Есть несколько ограничений для иностранцев:

Максимальная площадь земельного участка не должна превышать 30 Га.
Нельзя покупать недвижимость или землю в приграничных областях (в т.ч. на побережье Черного моря) за исключением туристических мест.

Как выбрать и купить недвижимость в Турции для отдыха, жизни и заработка на арендном бизнесе.

Сформируйте критерии выбора

Обычно критерии выбора формируют при обращении к риелторам и агентствам недвижимости. Но мы рекомендуем сделать это обращения к любым посредникам. Так у вас будет возможность сформировать свое видение.

Критерии выбора сформировать просто. Достаточно себе задать вопросы и честно на них ответить. У вас получится некий чек-лист, который поможет упорядочить критерии поиска, быстрее отвечать на вопросы агентов и заполнять анкеты.

Аланья. Двухкомнатная квартира 72 м²в 300 м от пляжа за € 62 000

Какие вопросы нужно задать себе:

Какую местность рассматриваете?
Что должно быть рядом?
Будете использовать недвижимость для сдачи в аренду, жизни или все вместе?
На что обращать внимание в первую очередь при выборе недвижимости?
Ищете квартиру, дом, виллу?
Какой класс энергоэффективности должен быть у жилья?
Минимальное количество комнат?
Максимальная сумма сделки?
Будет ли оформляться ипотека?
Минимальный метраж?
В каком виде вам лучше давать предварительную информацию?
Как быстро вы сможете приехать на просмотр?

Например, что должно быть рядом? Хочу, чтобы до берега моря было около 5 км, в радиусе 1 км от дома детский сад и школа, в двух часах езды международный аэропорт, в порту причал для яхт и т.д. Вы отвечаете на вопрос максимально подробно с цифрами.

Определитесь с регионом, городом и районом

Чаще всего русскоязычные граждане покупают недвижимость в курортных городах Анталье, Стамбуле, Бурсе, Измире и Аланье. Это знают турецкие застройщики, поэтому города стремительно строятся. В Турции легко купить новую недвижимость и многие агентства сосредоточены исключительно на продаже квартир в новостройках.

Практически все новостройки имеют структуру отеля. В таком здании будет закрытая территория, охрана, бассейн, ресторан, сауна, спортивный зал, детские уголки и другие социальные зоны. Это нравится многим иностранцам, поэтому застройщики стараются строить дома именно в этом стиле.

Где купить недвижимость в Турции? Все зависит от ваших критериев выбора, которые вы сформировали, а также доступных финансов. Кому-то нужен спокойный район для жизни, другим интересны квартиры для сдачи в аренду, поэтому нужно искать жилье ближе к туристическим зонам.

Проще всего — посетить каждый город, чтобы посетить перспективные районы. Если сделать это нельзя, то используйте YouTube. Многие мигранты ведут блоги, рассказывая о своей жизни в Турции.

Найдите недвижимость в Турции

Зарегистрироваться на сайтах sahibinden.com, hurriyetemlak.com (это каталоги объявлений, как у нас Авито или Яндекс.Недвижимость). Проблема этого способа в том, что 98% объявлений размещены риелторами и агентствами по недвижимости. Турки редко сами занимаются продажей недвижимости самостоятельно.

Использовать сайты или группы в социальных сетях русскоязычных агентств недвижимости, как и Europe-house. Много объявлений, объектов, но самые интересные предложения уходят быстро, а актуализация информации на сайтах может занять какое-то время.

Приехать в Турцию, выбрать район для жизни и обратиться в офис ближайшего русскоязычного агентства. Агентство значительно ускорит покупку квартиры, поможем с оформлением (в т.ч. ВНЖ) и снимет большую часть вопросов.

Обратиться к специалистам по недвижимости онлайн. Самый удобный способ. Вы получите актуальную информацию по районам интересующего города, объектам недвижимости в продаже под свой бюджет и сможете приступить к оформлению документов онлайн. В 2020 году многие оформляли сделки полностью в режиме онлайн.

Проведите экспертизу

Так как большая часть сделок в Турции связана с покупкой новой недвижимости, то часто экспертиза не нужна. Особенно, когда речь о покупке квартир. Качество застройки в Турции везде примерно одинаковое. Турки строят много, спрос на недвижимость большой, поэтому планировки максимально комфортные и универсальные.

Самые частые претензии к квартирам:

слабая звукоизоляция и хорошая слышимость;
продуваемые квартиры, в которых прохладно зимой;
отсутствие газа и центрального отопления.

Экспертизу нужно заказывать при покупке вилл, старых домов и квартир на вторичном рынке. В Турции в отличие от Италии, Испании, Франции мало объектов исторического наследия, в которых нельзя лишний раз сделать ремонт. Поэтому основная цель экспертизы здесь — оценка реального состояния и расчет стоимости ремонта.

Информацию, полученную во время экспертизы, можно использовать, чтобы торговаться с владельцем через его агента. Как вы знаете, в Турции любят процесс переговоров и торга. Это часть их культуры, так что цену на вторичном рынке реально сбить на 10%.

Аланья. Двухэтажная вилла 200 м²с четырьмя спальнями, двумя санузлами, территорией 10 соток в 3 км от моря за € 245 000

Пройдите все этапы сделки при покупке недвижимости

Заключить предварительный договор купли-продажи (контракт). Для заключения договора нужен только заграничный паспорт покупателя. Контракт заключают на нескольких языках в трех экземплярах. Договор купли-продажи лишь запускает сделку. Один экземпляр покупателю, один продавцу, а третий направляется в государственное Кадастровое управление. Именно управление оформляет документы на собственность, гарантируя чистоту и законность сделки. Поэтому оформление договора у нотариуса не является фактом заключения контракта. Контракт заключен, когда его обработают сотрудники Кадастрового управления.

Внести задаток до 10%. Это стандартная бронь недвижимости за собой, которая предполагает взаимную ответственность. Если продавец откажется от сделки, то он обязан вернуть задаток, а также выплатить штрафные санкции, прописанные в договоре. Если покупатель откажется от сделки, то задаток не возвращается. В договоре также нужно прописать форс-мажорные обстоятельства, которые могут стать причиной разрыва контракта до его уплаты всей суммы и перехода права собственности.

Подготовиться к регистрации сделки:

Оформить доверенность на риелтора, если риелтор будет представлять интересы покупателя в Турции. Это необходимо при удаленной покупке недвижимости и если вы не хотите сами участвовать в сделке.
Получить ИНН Турции. Даже если вы не оформляете ВНЖ, у вас должен быть ИНН. Получить его можно за 10 минут в отделении налоговой инспекции города (vergi dairesi). Нужно предъявить загранпаспорт и написать заявление.
Открыть банковский счет и перевести деньги. Нужен для удобства оформления сделки. Самые надежные банки Турции: Vakıf Bank, Akbank, FinansBank. Для открытия счета нужен паспорт, налоговый номер (ИНН), документ, подтверждающий место жительства в Турции. Таким документом может стать договор купли-продажи. Договор купли-продажи также может запросить банк в России, чтобы сделать перевод.
Оплатить покупку квартиры. Провести 100% оплату нужно до получения свидетельства о переходе права собственности.

Зарегистрировать сделку — получить ТАПУ можно в течение 5 дней после подачи заявления продавцом в Кадастровое управление. Останется получить от застройщика или продавца технический паспорт квартиры Ferdi Iskan. На этом этапе сделка завершена, но осталось еще заключить или переоформить договор на коммунальные услуги.

Переоформить или заключить договор на коммунальные услуги. Для переоформления понадобится: паспорт собственника недвижимости (копия), ТАПУ на недвижимость (копия), индивидуальный Искан (копия), страховой полис (обязательная страховка от землетрясений), серийные номера счетчиков на воду, заявления на подключение коммунальных услуг, а также нотариальная доверенность, если процедуру проводит представитель собственника.

Возьмите ипотеку, если денег не хватает

Ипотечное кредитование заработало для иностранцев в 2010 году, что стало одной из причин популярности турецкой недвижимости. Условия по ипотеке ниже.

Валюта	Турецкая лира, доллар, евро, британский фунт, российский рубль
Сумма займа	До 75% от оценочной стоимости объекта
Срок ипотеки	От 1 месяца до 10 лет
Возраст заемщика	До 70 лет
Условия погашения	Ежемесячно, при досрочном погашении штраф – 1-2%
Процентные ставки	10-15% — в лирах6-8% — в долларах и евро

Учтите расходы на покупку, оформление и содержание недвижимости

Средние расходы при покупке недвижимости в Турции:

налог на регистрацию — € 2 600;
госпошлина, переводчик — € 300;
оценка стоимости — € 200;
услуги риелтора — € 1 500.

Расходы на оформление недвижимости в собственность:

Статья расходов	Особенности	Стоимость
Налог на регистрацию прав собственности	Оплачивает покупатель. Власти тратят эти деньги на улучшение водоснабжения, канализации, противопожарного состояния, инфраструктуры и поддержание правопорядка.	в городе — 4 % от кадастровой цены объекта в поселках — 2 % от кадастровой цены объекта
Госпошлина на оформление	Сюда включены сбор на регистрацию в Кадастровом управлении и оплата переводчику. Перевод документов государственным переводчиком обязателен.	около € 300
Оценка недвижимости	Обязательный документ для переоформления.	около € 200
Услуги агентства недвижимости	Оплачивает покупатель, но чтобы привлечь клиентов, часто продавцы включают их в стоимость недвижимости.	2 % от суммы сделки + НДС
Расходы на подключение электричества и воды	Для переоформления абонента.	около € 70 при покупке вторичной недвижимости и € 150 — для новостроек
Получение свидетельства “Искан”	Только для новостроек. Зависит от местоположения объекта.	от € 300 до € 1 000

Годовой налог на содержание недвижимости в Турции:

Тип недвижимости	Ставка в областных центрах и крупных городах	Ставка в небольших городах и поселках
Жилая	0,2 %	0,1 %
Коммерческая	0,4 %	0,2 %
Фермы	0,2 %	0,1 %
Земля под застройку	0,6 %	0,3 %

Итоги

Сделки с недвижимостью в Турции прозрачнее и проще, чем в Италии, Франции или Германии. Новых объектов строят много, а в старом жилищном фонде можно найти предложения за € 20 000 — 30 000.

При покупке недвижимости вы сразу получаете ВНЖ на 2 года без права работы, но всегда можно открыть ИП или найти работодателя, который оформит ВНЖ с трудоустройством. Учитывая низкие средние зарплаты, фрилансер или удаленный работник с доходом от € 500 может жить в Турции.

Если вы хотите быстрее найти интересный объект и оформить сделку за короткий срок, то обращайтесь к нам. Поможем.