Налог на недвижимость во Франции

Франция — привлекательная для постоянного проживания страна. В пользу переезда в эту страну говорит ряд факторов: благоприятный климат, великолепная природа, богатая культура, красивая архитектура. Местное население довольно приветливо относится к иностранцам.

Хорошим плацдармом при переезде становится собственное жильё во Франции. Его владелец не получает автоматически гражданство страны. Однако оформить ВНЖ при наличии собственности будет легче.

Но необходимо отметить, что приобретение недвижимости означает обязанность уплачивать налоги. Причём рассчитать сумму, которую придётся платить ежегодно, стоит заранее. Это позволит понять, можете ли вы позволить себе проживание во Франции.

Обязанность по уплате налогов на недвижимость во Франции

Налог на недвижимость во Франции (la taxe foncière) обязаны уплачивать все собственники. Причём вне зависимости от того, пользуются ли они недвижимым имуществом или нет, живут ли на территории страны или за рубежом. Но давайте разберёмся с налогами в целом.

Для начала нужно учесть, что все французские налоги, которые имеют отношение к недвижимости, делятся на две категории. Это:

1. Налоги с продажи имущества.
2. Содержание недвижимости.

В первом случае сборы в пользу государственной казны приходится оплачивать только один раз, поскольку они привязаны к факту совершения сделки. И соответствующие расходы нужно учитывать при покупке объекта недвижимости. Не забывайте, что в объявлениях налоговая нагрузка не принимается во внимание. Поэтому реальный размер стоимости имущества будет всегда выше. Точную сумму можно рассчитать непосредственно с риелтором.

Расходы на содержание — это регулярные платежи. Они идут в национальный бюджет и в местный. Их всегда несколько, и такими платежами облагаются все виды недвижимости. Эти налоги должны уплачиваться каждый год.

Налоги на недвижимость во Франции при заключении сделки купли-продажи

При продаже недвижимости необходимо учитывать налог на прирост капитала. Это касается в первую очередь обязанности совершить соответствующие выплаты со стороны владельца.

Ставка — фиксированная. Она составляет 36,5%. При этом прибыль определяется довольно просто: цена продажи недвижимости минус цена покупки. Однако существует возможность уменьшить отчисления в бюджет, если они связаны с содержанием и ремонтом объекта. Главное — обосновать целевой характер подобных расходов.

Но скидку владелец может получить, если он владеет жильём продолжительное время. Право на неё появляется на 6 году владения. Сумма скидки увеличивается на 21 год владения, а ещё дополнительно — если недвижимость находится в собственности более 22 лет.

Однако существуют основания, по которым продавца могут полностью освободить от необходимости уплачивать такой налог. Это:

1. Продаваемое имущество — основное место жительства продавца, то есть другой недвижимости в собственности у него нет.
2. Это первая сделка по продаже недвижимости. При этом владелец собирается купить вместо проданного объекта другое жильё на территории Франции.
3. Прибыль не превысила 15 тысяч евро.

К расчётам необходимо подходить предельно внимательно. Если после проведения всех расчётов и после предоставления скидок прибыль в чистом виде — больше 50 тысяч евро, то налог может увеличиться на 2-6%. Всё зависит уже от отдельно взятой суммы. Но нетрудно заметить, что зарабатывать на перепродаже недвижимости во Франции не получится из-за высокой налоговой нагрузки.

Однако для владельцев налоговая нагрузка не так страшна. Основные расходы ложатся на покупателей. Ниже даны конкретные суммы по состоянию на 2021 год:

1. Услуги нотариуса. Без него не обойтись. Отчисление составляет 0,814–3,945%, точные данные зависят от суммы сделки. Плюс НДС.
2. Гербовый сбор. Он является обязательным для всех объектов Франции. Но для новых — несколько выше (5,8% плюс НДС). При покупке старых объектов нужно будет уплатить только 5,09%. Однако учтите, что недостроенные объекты недвижимости гербовым сбором при продаже не облагаются.
3. НДС — 20%. Освобождение от него возможно, если объект старше 5 лет. То есть покупать во Франции новостройки не особенно выгодно.
4. Услуги агентов — 5–10% от суммы сделки. Точная цифра зависит от того, о чём вы договоритесь.
5. Иногда дополнительные расходы возникают в связи с необходимостью осуществить конкретные действия. Например, провести регистрацию земли.
6. Налог L’impôt sur la fortune immobilière ifi или налог на недвижимое состояние. Если иностранец покупает собственность стоимостью больше 1,3 млн евро, то он может попасть под действие соответствующего законодательного требования. Дополнительно с суммы сделки нужно будет отчислить до 1,5%. Конкретика зависит от стоимости жилья. Обратите внимание на этот пункт, поскольку далеко не все о нём знают (в действие введён с 2018 года).

Учтите, что выше не указаны расходы, связанные с переводом документов, юридической проверкой сделки, проведением переговоров и прочим. Рассчитать их довольно трудно. Плюс контроль над такими тратами находится преимущественно у покупателя.

Какие расходы связаны с содержанием недвижимости во Франции?

Основной сбор — налог на недвижимость (он так и называется). Обязанными его уплачивать являются все владельцы. Однако в начислении есть свои нюансы. И они зависят от того, идёт ли речь о застроенных объектах или о незастроенных участках.

Интересных моментов хватает. В частности, под застроенными участками французские власти подразумевают участки, на которых хотя бы что-нибудь возведено. Это необязательно должен быть дом. Достаточно, чтобы там был какой-то объект. Рекламный щит тоже считается.

Этот налог не нужно уплачивать:

• государственным заведениям;
• религиозным организациям;
• постройкам, которые возведены для сельскохозяйственных нужд.

От него освобождаются люди старше 75 лет. Если у домохозяйства — низкий доход (что подтверждается документами), можно не платить. Если лицо получает социальное пособие или пособие по инвалидности, для него также делают исключение.

Существуют и дополнительные льготы:

1. Первые 2 года после введения в эксплуатацию нового дома можно не выплачивать. Это также справедливо после появления новой пристройки или реконструкции. Некоторые французы пользуются этим законом и постоянно что-то пристраивают. Однако такая лазейка доступна в сельской местности преимущественно.
2. Энергоэффективные дома могут претендовать на освобождение от налога в течение первых 5 лет после введения в эксплуатацию. Таким образом французское правительство поощряет экологичный подход к ведению хозяйства. Но сначала нужно доказать, что дом — действительно энергоэффективный.
3. На социальное жильё освобождение распространяется аж на целых 15 лет.

Незастроенные участки — те территории, на которых ничего нет. С садами всё спорно: в некоторых регионах даётся освобождение, в отдельных — только на 10-30 лет. Лучше всего конкретику узнавать при покупке такой собственности. Налог точно не нужно платить на землю, которая попадает в список особо охраняемых государством. Проблема в том, что и стать владельцем такой собственности откровенно проблематично.

Если вы решили приобрести недвижимость, чтобы разбить во Франции плантацию трюфеля или грецкого ореха, то в этом случае вы получите освобождение на целых 50 лет. Однако для начала нужно получить ещё статус подобной плантации.

Расчёт самого налога происходит следующим образом:

1. Устанавливается кадастровая стоимость недвижимости во Франции.
2. Дальше базу умножают на 50% для застроенных участков и на 80% — незастроенных. Но учтите, что это не налог, а только база. Все эти расчёты нужны, чтобы местная администрация получила сумму, с которой впоследствии будет оперировать.

Допустим, кадастровая стоимость жилья — 10 тысяч евро. В этом случае налогооблагаемая база равна 5 тысячам евро. И на такое жильё по состоянию 2021 года нужно было уплатить:

1. Коммунальный налог — 12,53%.
2. Налог департамента — 12,42%.
3. Специальный налог — 0,205%.
4. Мусорный налог — 9,5%.
5. Административные сборы — 60 евро.

Посредством всех расчётов нетрудно вычислить, что общая сумма налогов равна 1-ой тысяче 792,75 евро. Данный налог всегда платит владелец объекта. Причём на это факт сдачи жилья никак не влияет.

Важно: в тех регионах Франции, которые развиты слабее, налог на недвижимость будет на порядок выше. Таким образом местные власти восполняют нехватку сборов в местный бюджет. Если вы не хотите тратиться на французские проблемы, внимательно выбирайте регион для покупки недвижимости. Лазурный берег, Париж, Лион, Прованс — лучшее решение.

Налог на содержание во Франции

Этот налог называется la taxe d’habitation. Его платят все собственники жилья Франции, готового к проживанию. Причём трактуется в данном случае понятие очень широко: налог нужно будет уплачивать с подвала, сарая или даже детской площадки. Освобождаются от уплаты студенческие и ученические общежития, консульское жильё.

Проведение расчёта:

1. Берётся кадастровая стоимость недвижимости.
2. Из исходной базы, которая определяется также как и для налога на недвижимость, начисляется сбор для коммуны, плюс для департамента.
3. Проживающему предоставляется скидка. При её расчёте учитывается состав семьи и совокупный доход.

В каждом департаменте есть свои особенности проведения таких расчётов. Однако в целом сумма налога на проживание равна примерно сумме налога на недвижимость.

Обратите внимание на название данного фискального сбора. Как можно догадаться, платить должен тот, кто проживает. То есть если вы сдаёте жилье арендаторам, то обязанность по выплате этого налога переходит к ним. Во Франции это очень распространённый обычай, который воспринимается “по умолчанию” настолько, что его иногда не вписывают в договор. Но всё же при составлении соглашения небрежным быть не стоит.

Трёхпроцентный налог

Этот налог необходимо ежегодно выплачивать, если объект недвижимости во Франции купило юридическое лицо, причём настоящие данные владельца скрыты. Таким образом государство стремится бороться с отмыванием дохода.

Однако если фирма находится в стране, то она автоматически освобождается от необходимости уплачивать этот налог. Также данное требование не касается компаний, которые открыты в странах, заключивших с Францией договоры о предоставлении сведений о бенефициарах и собственниках.

Как происходят расчёты и уплата налогов во Франции

Следить за уплатой налогов за недвижимость во Франции нужно очень строго. Задержка чревата серьёзными штрафами и длительными, а также весьма неприятными объяснениями с надзорными и правоохранительными органами.

Стандартно все расчёты производятся по состоянию на 1 января за предыдущий год. Причём платёжку собственник получает уже в августе. Заплатить по закону он обязан до 15 октября. По закону разрешается выплата налогов частями ежемесячно или сразу всей суммой — всё зависит от того, что именно вам удобно.

Учтите, что обязанность по уплате налогов возникает сразу же, как только лицо становится собственником жилья. То есть никто долго вникать в ситуацию и осознавать перемены в своём статусе вам во Франции не даст. Если вы купили недвижимость в середине года, например, то с вас взыщут сумму согласно фактическому сроку владения.

Данные с расчётами приходят до сих пор в бумажном, а не в электронном виде. Во Франции стараются бороться с этим явлением и насаждать прогресс. Однако всё равно вся важная переписка даже в 2021 в 80% случаев происходит посредством бумажной почты. Письма приходят на те адреса, которые указываются в договоре купле-продажи недвижимости. Однако если вы решили сменить место жительства, то для получения почты на другой адрес достаточно будет просто прислать соответствующий документ в налоговую.

Уплата налогов происходит несколькими способами:

• онлайн-банкинг. Сейчас этот вариант приобретает всё больше популярности;
• через официальный сайт (можно прямо на самом ресурсе);
• через службу TransferWise. Этот вариант подойдёт для тех, кто находится за пределами Франции;
• посредством выписывания чека и отправкой налоговой обратного письма. В этом случае чек нужно будет вложить в письмо;
• лично в департаменте. Прямо на месте можно заплатить наличными или же выписать чек.

Налоги во Франции при сдаче жилья в аренду

При сдаче жилья в аренду непременно придётся платить налоги. Нерезиденты фиксировано платят 20% от прибыли. Резиденты — от 15% до 45%. Точный размер ставки напрямую зависит от суммы годового дохода.

При этом существуют свои особенности у сезонной и долгосрочной аренды. При сезонной аренде можно использовать следующие режимы:

1. Микрорежим. На налогооблагаемую часть прибыли даётся скидка 30%. Нельзя вычесть расходы на содержание и обслуживание жилья. Применять данный режим разрешается только, если годовой доход не будет выше 15 тысяч евро.
2. Туристический режим. В этом статусе нужно оформить жильё в мэрии. Расходы не учитываются, налог рассчитывают с 30% прибыли.
3. Реальный режим. Скидок не предусмотрено. Однако автоматически считается, что полный износ жилья произойдёт за 30 лет. Исходя из этого будут рассчитаны амортизационные расходы. Также можно сослаться на траты, которые идут на обслуживание.

При долгосрочной аренде тоже учитывается годовой доход. Если он ниже €32,9 тысяч евро, то владелец получает право применять микрорежим и получить скидку в 50%. Однако при этом не учитываются траты. И если для собственника это не особо выгодно, он может по своему выбору перейти на реальный режим. Если же годовой доход больше €32,9 тысяч евро, то реальный режим применяется автоматически.

При анализе структуры обязательных расходов стоит учесть, что вся недвижимость во Франции ежегодно непременно страхуется. Это означает необходимость выплачивать ещё несколько сотен евро в среднем каждый год. К налогам не относится, однако отказаться от подобных трат в любом случае не получится.

Налоги на недвижимость во Франции одни из самых высоких в Европе, поэтому данные расходы нужно учитывать при смене места жительства.