Налоги на недвижимость в Греции

Греция — колыбель современной западной цивилизации. Именно здесь возникла демократия, были заложены основы научного подхода. В Древней Греции начало формироваться право, которое развилось в самостоятельную систему уже в Древнем Риме. Но эта страна привлекает не только культурным и историческим наследием.

Причины приобрести недвижимость в Греции:

• благоприятный климат;
• отличная кухня;
• прекрасная экологическая обстановка;
• владение недвижимостью упрощает получение визы, ВНЖ и даже гражданства;
• исторические связи между странами;
• спокойное отношение к православию;
• нет агрессии в адрес русскоязычных;
• цены на недвижимость ниже, чем в Испании, Италии или на Кипре;
• лёгкий и простой процесс приобретения такой собственности;
• стабильность рынка недвижимости.

Греческий рынок недвижимости привлекателен своим постепенным развитием. Большинство застройщиков в этой стране — семейные компании, которые не гонятся за количеством. В итоге строительство идёт неспешными темпами. Рынок не страдает от переизбытка предложений. Но и недостатка в жилье тоже не наблюдается. Такой баланс позволяет спокойно переживать финансовые кризисы.

Налоги на недвижимость в Греции: что это и за что платить?

Если у вас в планах — покупка объекта капитального строительства, то сначала надо разобраться с тем, какие расходы вам предстоят. Необходимо рассчитать конечную сумму. Это позволит понять, на какой бюджет при выборе квартиры или дома вы сможете ориентироваться. А для этого нужно учесть налоговую нагрузку.

Общие правила налогообложения для покупателей

Для начала: сумма сделки указывается в евро. При этом цена в объявлении не учитывает налоги. Их нужно вычислить отдельно. И только после этого вы узнаете размер предстоящих расходов.

Сам факт налогообложения привязан к передаче собственности. При покупке будущий владелец платит в казну или НДС, или налог на переход права собственности. В налогообложении действуют одинаковые правила и для физических лиц, и для компаний. Как ставка налога, так и его вид зависят в первую очередь от свойств самой недвижимости.

Определить, сколько надо платить, несложно:

• Разрешение на строительство выдано после 2006 года. НДС — 24%. Однако возможны исключения. Правительство Греции нередко идёт навстречу и даёт налоговые послабления. Например, для поддержания населения и для привлечения инвестиций этот налог не взимается до конца 2021 года.
• Все остальные объекты — 3,09% от цены сделки или от кадастровой стоимости объекта. Ориентироваться нужно на то значение, которое больше.

По сути, этот налог состоит из двух компонентов. Первый — ставка налога, связанного с переходом права на жильё. Она равна 3%. Деньги идут в государственную казну. Второе — муниципалитет, ставка равна 0,09%. Деньги поступают на региональный уровень.

Покупателя ждут и дополнительные расходы. Это:

• траты на регистрацию;
• нотариус;
• юрист для оформления и проверки всех документов;
• греческий риэлтор;
• переводчик.

Налоги при купле-продаже придётся платить в любом случае. Но дополнительные расходы можно сократить, оптимизировав процесс. Например, можно обратиться в агентство недвижимости, которое возьмёт на себя вопрос подбора недвижимости, оформление документов, перевод.

Какие налоги на недвижимость нужно выплачивать при владении?

С 1 января 2014 года появился единый налог на недвижимость. Он был введён в рамках политики упрощения системы налогообложения в Греции. Теперь действительно многое стало понятнее.

Налог — ежегодный, им облагаются все виды недвижимости, независимо от того, идёт ли речь о доме или о квартире, о новостройке или о вторичной недвижимости. Налогообложение отличается для физических и юридических лиц.

Общий принцип единого налога: налог состоит из 2 частей — основной и дополнительной. Первая колеблется от 0,001 до 13 евро/м².

С общей частью ENFIA разобрались. Теперь осталось понять, как начисляется дополнительная.

Физические лица:

1. Налог зависит от кадастровой стоимости.
2. Если стоимость объекта — меньше 250 тысяч евро, то ставка будет 0%.
3. Если по кадастру объект стоит больше 2 миллионов евро, ставка = 1,5%.
4. Налог на недвижимость ценой от 250 тысяч евро и до 2 миллионов меняется в зависимости от регионов в пределах от 0% и до 1,5%.

Традиционно больше всего налогов выплачивают физические лица, которые приобретают квартиры в курортных районах. Им нужно будет перечислить примерно 300 или 400 евро в год за апартаменты общей площадью около 100 метров квадратных. Однако для страны ЕС это нельзя назвать серьёзными расходами.

Для компаний:

1. Ставка фиксированная. Она составляет 0,55% от кадастровой стоимости.
2. Возможны льготы. Для НКО (некоммерческая организация) ставка будет равна 0,35%. Если объект недвижимости нужен юридическому лицу, чтобы вести торговую деятельность, то ставка равна 0,1%.

Единый налог уплачивается государству. Но каждый год нужно перечислять ещё и муниципальный налог. Его размер устанавливают регионы. Ставка может меняться от 0,025 до 0,035 %. В любом случае эти выплаты — незначительные, обычно составляют небольшую сумму.

Муниципальные налоги выплачиваются традиционно поэтапно. То есть на протяжении всего года, а не одной суммой. Благодаря этому соответствующие расходы становятся незаметными для большинства владельцев.

Налоги на земельные участки

С 1 января 2014 года правительство начало ежегодно взимать налоги с земельных участков (без домов и в целом без объектов капитального строительства). До этого времени собственники такого имущества не должны были уплачивать на него налог.

Ставка определяется просто: от 0,003 до 9 евро за м2. Она напрямую зависит от стоимости участка земли.

Хараци или экстренный налог на недвижимость

Когда казна оказывается под угрозой, правительство Греции может вводить дополнительные налоги. Одним из таких был “хараци”. Он взимался по ставке 3 евро за 1 м2. При этом налоговые службы ориентировались на кадастровую стоимость. То есть с квартиры, которая оценивалась в 150 тысяч евро, нужно было бы заплатить примерно 450 евро в год.

В 2021 году этот налог не действует. Однако нужно учесть, что правительство Греции способно прибегать к подобным мерам для поддержания экономики.

Специальный налог на недвижимость

Этот налог выплачивается с юридических лиц. Он составляет 15% от кадастровой стоимости. Но фирма может получить от него освобождение:

1. Компания предоставляет данные о бенефициарах. И они должны стать налоговыми резидентами Греции.
2. Доход компании от активной деятельности (производство товаров, торговля, что-то ещё) превышает пассивную прибыль (проценты, выплаты по аренде, прочее).

Дополнительные расходы на содержание недвижимости

Перед покупкой недвижимости в Греции иностранцу нужно ещё разобраться и с тем, какие расходы его ждут в связи с содержанием такой собственности. Это:

• коммунальные платежи;
• страховка — обязательна в некоторых ситуациях (например, если вы оформили ипотеку);
• уборка территории.

Учтите, что при приобретении собственности в специфическом районе или в особенном доме могут появиться дополнительные расходы, которые не относятся к типичным. Например, современные ЖК обычно охраняются. И на это нередко приходится выделять деньги. А если вы решили приобрести квартиру в доме, который является историческим памятником, то придётся тратиться на поддержание его вида. Причём речь уже идёт далеко не только о состоянии одной лишь квартиры.

Сдача недвижимости в аренду

Вряд ли для кого-то будет секретом, что многие приобретают недвижимость в Греции, чтобы зарабатывать на аренде. Государству за это надо платить налоги.

В данном случае тоже наблюдается разница между физическими и юридическими лицами.

Физлица:

1. Ставка — от 15% до 45%. Ставка зависит от дохода. Из общей суммы прибыли вычитается 5% на содержание недвижимости.
2. Выгоднее всего при таком раскладе физическим лицам сдавать недвижимость в краткосрочную аренду.

Компании:

1. Ставка — 24%. Она общая для всех компаний, вне зависимости от уровня дохода и организационно-правовой формы фирмы.
2. Ставка налога на прибыль, которую компания получает при сдаче недвижимости в аренду, равна корпоративному налогу на прибыль.
3. Расходы на содержание недвижимости вычитаются в полном объёме.
4. Компаниям обычно выгоднее сдавать недвижимость на длительный срок.

Какие налоги взимаются при продаже?

При продаже недвижимости государству необходимо уплатить налог на прирост капитала. Это общая для ЕС практика, которая наблюдается и в Греции.

Однако государство выдало физическим лицам разрешение не платить данный налог до 1 января 2022 года. Это сделано в рамках поддержки в связи с коронавирусной пандемией. Правительство понимает, что граждане столкнулись с высокими финансовыми рисками и стремится им помочь.

Чтобы воспользоваться данным разрешением, необходимо выполнить несколько условий:

1. Деятельность по продаже объектов недвижимости не должна являться для физического лица предпринимательской.
2. Человек продал за 2 последних года не больше 2 объектов.

Что делать, если такой доход признаётся предпринимательским? Например, человек регулярно покупает и продаёт квартиры. В этом случае ему нужно будет заплатить налог по ставке от 15% до 45%. Точная цифра зависит от уровня получаемого дохода в год:

• до 20 тысяч евро — 15%;
• от 20 до 30 тысяч евро — 29%;
• от 30 до 40 тысяч — 47%
• больше 40 тысяч — 45%.

Обратите внимание! Уплата этого налога не привязывается к стоимости самого объекта недвижимости. Она также не обусловлена суммой прибыли, которую человек получает за продажу недвижимости (цена продажи минус цена изначальной покупки). В данном случае ставка зависит от годового дохода.

Для компаний всё просто:

1. Для уплаты налога им нужно ориентироваться на корпоративную ставку 24%.
2. Налогооблагаемая база — это разница между ценой продажи и ценой покупки. Все цифры должны быть видны в бухгалтерской отчётности.

Дополнительные расходы при продаже

Принято считать, что при заключении сделки купли-продажи расходы несёт преимущественно покупатель. Однако это не соответствует действительности. У продавца также возникают траты. Они связаны с внесением изменений в реестр и в оплатой услуг нотариусу — эти расходы в Греции принято делить пополам между собственником недвижимости и новым владельцем.

Какие налоги надо оплачивать при получении недвижимости по наследству?

Налоговые ставки нужно определять на момент открытия наследства. То есть неважно, когда оно было написано. Не имеет значение даже дата смерти. Существенно только то, когда наследство оказалось затребованным, а наследник вступил или выразил намерение вступить в свои права.

Существует понятие необлагаемой суммы. Если человек не хочет платить налоги на наследство, он может получить деньги или имущество в пределах указанной суммы.

Ставки колеблются. Они зависят и от степени родства, и от состояния наследника. Например, если тот тяжело болен, возможны послабления.

При разбирательствах в том, сколько нужно платить в виде налогов при получении гражданства в Греции учтите следующее:

1. Категория А. Это супруг, дети, родители, внуки. Необлагаемая налогом база составляет 150 тысяч евро. Если наследство оценивается в сумму до 300 тысяч, то налог будет равен 5%. Больше — 10%.
2. Категория В. Это сёстры и братья, племянники и дяди, бабушки, прабабушки. Наследник из указанной категории может получить имущество на сумму до 30 тысяч евро. Дальше ему нужно будет платить государству. Если недвижимость оценивается в сумму до 70 тысяч евро, то ставка составит 5%. От 70 и до 200 тысяч евро — 10%. Больше 200 тысяч — 20%.
3. Категория С. В данную группу входят все остальные родственники. У них не облагается налогом имущество всего на 6 тысяч евро. При получении наследства стоимостью до 66% налог — 20%. Если государству надо заплатить от 66 тысяч и до 195, то ставка должна составлять 30%. Больше — 40%.

Какая именно недвижимость облагается налогом в Греции?

Необходимо отметить, что большинство, когда речь заходит о налогооблагаемой недвижимости в Греции, представляют себе дома или квартиры. Однако в действительности облагаться налогами могут разные объекты:

• земельные участки — об этом говорилось выше;
• бассейны;
• закрытые стоянки;
• парковки в строениях.

Поэтому если у вас в собственности находится специфический объект, это само по себе не освобождает от необходимости уплачивать налог. Если есть сомнения в том, что и по какой ставке облагается, лучше уточнить детали у юриста.

Как уплачивается налог на недвижимость несколькими владельцами?

Недвижимость в Греции может находиться в индивидуальной собственности. Это самый простой и понятный вариант, когда владелец непосредственно один. Именно он и обязан нести налоговое бремя на своё имущество. В данном случае вопросов обычно не возникает.

Недвижимость может находиться в долевой собственности. В такой ситуации каждый собственник выплачивает налоги пропорционально своей доле. Например, если вам принадлежит 40% недвижимости, то вы должны отчислять налоговой службе соответствующий процент от налогов.

Также недвижимость бывает в совместной собственности. Поскольку в этом случае доли не выделены, то налоги распределяются по всем собственникам в равных частях. Например, если владельца всего 2, то каждый платит 50% от налогов. Если собственников 4, то они должны выплатить по 25%.

Учтите, что обязанность выплачивать налоги может возникнуть при владении на основании договора аренды. Если кто-то пользуется имуществом длительно, то есть заключил длительный срок аренды, то нередко он и разбирается с вопросами налогов. Однако это должно быть отдельно зафиксировано в тексте договора.

Система налогообложения в Греции — довольно простая и прозрачная. И государство планирует в дальнейшем упростить её ещё больше, объединив все налоги на недвижимость в один. Поэтому за законодательными изменениями и инициативами применительно к недвижимости стоит следить, если вы хотите купить здесь квартиру или дом. Но можно просто делегировать решение данных вопросов профессионалам.