Покупайте недвижимость в Европе без риска

Статус ВНЖ и возможность переехать на ПМЖ греют душу. Мы листаем сайты с красивыми каталогами недвижимости в Европе. Смотрим на фотографии вылизанных в Photoshop апартаментов, квартир в исторических частях города и вздыхаем при виде роскошных домов у моря, вспоминая далекий отпуск.

Статус ВНЖ и возможность переехать на ПМЖ греют душу. Мы листаем сайты с красивыми каталогами недвижимости в Европе. Смотрим на фотографии вылизанных в Photoshop апартаментов, квартир в исторических частях города и вздыхаем при виде роскошных домов у моря, вспоминая далекий отпуск.

Нас зомбируют мысли об уютном доме в теплом климате, бассейне в саду и качественном сервисе. В результате мы расслабляемся и принимаем поспешные решения, которые могут обойтись слишком дорого.

Эту статью стоило назвать: “Как остаться в портках и с ключами в руках?”. Читайте, чтобы не остаться при своих в худшем варианте

Уж слишком многие наши соотечественники жалеют о купленной недвижимости в Европе, сжигая все мосты к отступлению. И все из-за того, что они не читали этой статьи.

Зачем покупают недвижимость в Европе 

Европейская недвижимость – это эмоции, оправданием которых служат мысли о перспективных инвестициях. Все эти эмоции рано или поздно закончатся цифрами на вашем счете. Чтобы на счете оставались деньги, нам нужно точно определиться для себя, зачем мы вкладываем в европейскую недвижимость.

• Стабильный доход в Евро. Для европейца 1500 евро – мелочи. Для нас хороший и стабильный доход, который как поможет выжить, так и купить билет к своим владениям в случае пробития очередного дна “экономической стабильности”. Сдача европейской недвижимости в аренду популярный способ получить стабильный доход в крепкой валюте, которую не штормит.
• Купи, почини, продай. Бизнес схема из 90-х работает все хуже. Уже недостаточно пригнать фуру из Китая, встать на рынке и открыть двери покупателю. Так же и с перепродажей европейской недвижимости. Клиенты научились выбирать, а опытных перепродавцов, осевших там, хватает и без нас. Хороших объектов в Европе все меньше, но перепродажами все еще можно успешно заниматься в Турции, Болгарии и Грузии.
• Сохрани деньги на 10, 20 лет. Отлично сочетается со стабильным доходом в евро. Рынок недвижимости в странах Европы стабильнее, чем любые вклады в банки, акции и облигации российских компаний. За 10 лет вы можете уйти в 5% плюс или 5% минус, но общий капитал сохраните.
• Запасной аэродром для семьи (дальняя дача и недвижимость для пенсии). Всё таки приятно осознавать, что в любой момент можно сменить обстановку на другую стабильность. Природа, погода, медицина, образование и свой дом для отдыха или жизни – это  дорогого стоит.

Сколько денег надо 

Можно найти комнату в Европе за 15 000 евро, но захотите ли жить в этой стране и в этой комнате? Польша, Молдавия, Болгария, Украина – це Европа.

С суммой в 70 000 евро доступна европейская недвижимость в Испании, Италии, Чехии с более-менее комфортным уровнем жизни и низкой ликвидностью (квартиры-студии, однокомнатные квартиры). Жить можно. А вот зарабатывать деньги на сдаче в аренду будет сложно. Если и покупать квартиру, то в городах, в которые стремится молодежь. Учебный сезон длиться дольше, чем курортный.

Когда есть 200 000 евро, то можно рассчитывать на воплощение своей мечты о жизни в прибрежной зоне (апартаменты, дома, 2-е квартиры). Идеальный вариант от 500 000 евро – мечта о небольшой вилле на берегу моря или океана с красивым садом и бассейном точно исполнится.

Собрать нужную сумму мало. Европейские страны дорогие, поэтому без денег на сопутствующие расходы не обойтись.

Старший “риэлтор” – Microsoft Excel 

Испания, Италия, Португалия, Греция и Турция заманивает морем и солнцем. А отправляет домой с долгами и минусом на счете. Чтобы этого не произошло, считайте расходы до и после покупки.

Из нашей таблицы: 422 690 евро т.е. + 23 000 евро к основному платежу. К этой сумме прибавьте стоимость: 

• поездок для оценки и выбора недвижимости;
• любых ремонтных работ; 
• переоформления коммуналки, интернета (плата за обновление договора);
• взносов в кондоминиум (плата за обслуживание территории);
• ежегодные налоги на землю.

В итоге покупка недвижимости стоимостью 400 000 евро может обойтись на 30 000 евро дороже. Чтобы не остаться без денег, нужно иметь на 7 – 10% большую сумму, начальный капитал и, желательно, доход в евро. Для каждой страны свои дополнительные расходы. 

Например, в Португалии, Испании и многих европейских странах редко встретишь центральное отопление. Если дополнительного отопления нет, то придется покупать радиаторы и платить за электроэнергию (от 50 евро в месяц) или раз в год бороться с плесенью на потолке и стенах. 

Рассчитывайте сумму всех вложений в Microsoft Excel или на листке бумаги, чтобы у вас было точное понимание, сколько денег нужно иметь в наличии. 

Кредиты, ипотеки 

Европейские банки не любят давать кредиты приезжающим на ПМЖ. Возможность получить кредит, конечно, есть, но пробивать почву нужно заранее и реально оценивать свои возможности. 

Крупные банки, нерезидентов, как правило, не кредитуют. В этом случае ипотеку или кредит можно оформить через брокера, но это переплаты в 2 – 3%, а иногда больше. Есть знакомые или родственники – хорошо, нет – получить кредит в крупном банке сложно без брокера. 

Крупные европейские банки считают всех приезжих, особенно из России, потенциальными жуликами. Кредиты без связей дают редко. 

Проблема возникает с банальным предоставлением выписок НДФЛ и белой налоговой декларации. С нашей стороны – это официальные документы, с их стороны – это документы из России, картофельной республики где-то на Севере.  Даже если декларация заверена консульством европейской страны, то отношение к ней не меняется. 

Карманные банки кредитуют, но проценты будут конскими для Европы – от 9%. И то, могут быть вопросы, проверки, проблемы с оформлением документов и выдачей кредитов. 

В какой стране лучше покупать недвижимость 

Выбирая страну для покупки недвижимости, мы смотрим блогеров на YouTube и читаем их статьи. Это логично и правильно. Но при этом мы так увлекаемся контентом и образами красивой жизни, что совершенно забываем, какую цель преследуют блогеры, живущие заграницей. Для них блог – способ заработать на нас. 

Кто-то из блогеров является частным риэлтором, кто-то передает заказы агентствам, некоторые сдают в аренду автомобили и недвижимость. Им выгодно представлять страну, как идеальное место для жизни или путешествия. А мы только и рады поверить в далекий рай. Глаза горят, деньги собраны, а выбор страны свелся к красивым фотографиям в Instagram, блогам и видео на YouTube. Не слишком ли просто? 

Выбирая страну для покупки недвижимости в Европе смотрите на: 

• стоимость входного билета + расходы,  
• комфорт – менталитет местных (подходит или нет), 
• возможность по получению вида на жительства (ВНЖ), 
• состояние рынка, место и инфраструктуру, 
• удаленность от аэропортов Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, 
• климатические условия для жизни, а не для отдыха, 
• безопасность (количество эмигрантов, настроения молодежи). 

Входной билет: цены, налоги, ВНЖ, доп. расходы

Цифры 2019 года. Статистика взята с баз данных Numbeo и Global Property Guide.

Любовь к цифрам, умение хорошо думать и не спешить – критерии правильного подхода при выборе страны для покупки недвижимости в Европе. 

 Эмоции оставьте в стороне. Недвижимость – это бизнес. А любой бизнес лучше начинать с расчетов рентабельности, бизнес-плана и составления бизнес-процессов до первых вложений. 

Комфорт – менталитет и климат 

Идеальных стран нет и у каждого из нас свое понимание комфорта. 

Например, в Таиланде местные не привыкли думать об окружающих, поэтому делают то, что хотят. Для нас китайцы, камбоджийцы и тайцы на одно лицо. Для них мы европейцы без опознавательных знаков. На улице всегда душно душно и сыро. Приехать сюда на пару месяцев – нормально, но жить в шортах всю оставшуюся жизнь смогут не все. 

Ситуация в Европе лучше, поэтому здесь наших больше. Но не все радужно, когда дело касается не отдыха, а жизни в течение продолжительного времени. 

• Итальянцы. Общительные, жизнерадостные, открытые к общению и удовольствиям люди. Они всегда в театральном образе и совершенно не хотят работать. Так что если планируете запустить бизнес в Италии или хотите, чтобы к вам быстро приехал мастер для починки кондиционера, то итальянцы против. Итальянцы  неторопливы в делах и желают отдыхать, веселиться, брать от жизни лучшее, а не работать. Работать хотят приезжие русские, украинцы и белорусы, которых итальянские предприниматели с удовольствием возьмут в обслуживающий персонал. 
• Испанцы. Деловая встреча – испанцы опаздывают. Типичный образ испанца – это упитанный, энергичный, сытый, эмоциональный, темпераментный и добродушный весельчак. Который, как и итальянец, не хочет работать. Они не терпят, когда их пытаются загнать в какие-то рамки. Наняли официантку в кафе, сказали “Ты должна работать с 10:00 до 22:00”, а она закатила истерику и уволилась. На следующий день пришла как ни в чем не бывало. Добро пожаловать в Испанию.
  
  На отдыхе видим хороших, милых, дружелюбных людей. Когда живем на ПМЖ, то перед нами ленивые, скандальные и самовлюбленные эгоисты.  

Климат Испании и Италии хорош, когда вы утром сходили на пляж, вернулись поспать, а вечером пошли гулять. Для отдыха годится, а на постоянку привыкнуть сложно. 

Градусник застыл на метке 40. Вы половину дня сидите под кондиционером, вторую половину пытаетесь работать, на море были 5 дней назад. Типичная ситуация на ПМЖ. 

Допустим, вы переехали в Италию из Санкт-Петербурга. Воздух сухой, жара, солнце 320 дней в году – полная противоположность городу Петра, где сырость, влажность, и 60 солнечных дней в году. Привыкнуть можно ко всему, но сколько времени понадобится.

Жизнь и отдых сильно различаются. Так что Чехия, Франция, Польша и даже Турция для нас более подходящие страны по климату. 

Место и состояние рынка 

Недвижимость – это место, место и еще раз место. 

Лучшие места в Италии, Испании, Португалии, Франции заняты, поэтому ждать можно долго. Рынок многих европейских стран перегрет из-за большого количества желающих сбежать к морю из стран с “бесконечной стабильностью”. 

На этом фоне рынки недвижимости Турции, Черногории, Болгарии, Сербии выглядят уже не так мрачно и развиваются не на бумаге. 

Общих рекомендаций по выбору места немного, потому что все зависит от конкретной ситуации: 

• думайте своей головой, так как риэлторам важно продать хоть что-то. Плохой риэлтор – фотоаппарат с ногами. Хороший – редкий товарищ, который будет говорить часами о том, что вы хотите, а потом посоветует выбрать другую страну, отказавшись от работы с вами. Фантастика, верно? 
• подходит, если сделаю ремонт –  НЕ вариант. В Италии постройка возрастом 30 лет защищена таким количеством законов, что сломать стену между комнатами или прорубить новое окно просто не дадут. Забудьте о капитальном ремонте в Европе – всё это сложно, дорого, а часто невозможно. Не спрашиваете о возможности сделать ремонт риэлтора, лучше поговорите с местными или властями. 
• туристическая зона, близость аэропорта и развлекательных заведений – повод посмотреть на место в туристический сезон. Бывает так, что риэлторы показывают объекты в низкий сезон, а в высокий сезон вы не сможете заснуть из-за музыки под окнами и толп туристов. А ведь тут придется жить.

Безопасность – настроения и эмигранты 

Франция и Германия – страны, недвижимость которых теряет свою привлекательность с каждым новым эмигрантом с Ближнего Востока и африканских стран. Молодежные настроения – покричать на улице, устроить митинг, добиться внимания к проблемам с помощью вашей сгоревшей машины. 

Население Италии, Испании, Греции “стонет” от мигрантов, которые или оседают тут или продолжают путь в глубь Европы. Граждане Нигерии, Гвинеи и Кот-д’Ивуар не отличаются хорошим темпераментом и манерами. Они устраивают акции протеста, требуя для себя лучших условий. Работать хотят далеко не все, а если и хотят, то работы часто нет. 

Совет банальный. Выбирая неспокойные страны для покупки недвижимости старайтесь найти уединенный район города или провинцию, где течет размеренная и спокойная жизнь. 

Турция старается сдержать миграцию и очистить страну, так как рабочих мест не хватает даже местным, а население растет. Осложняется это тем, что они высылают мигрантов в Грецию и Италию, которые уже не готовы их принять. Этот пинг понг, кажется, надолго.  

Хотите недвижимость в Европе – читайте новости, смотрите репортажи, оценивайте политические перспективы, а уже потом изучайте фотографии на сайтах агентств.

Риэлторы и подрядчики 

Подрядчиков несколько: 

• частные риелторы (наши на ПМЖ);
• агентства недвижимости (с нашими на ПМЖ);
• агентства недвижимости с офисами там и в Москве; 
• иностранные риелторы. 

Риэлторы – плохо, но без них нельзя. Европейцы боятся продавать недвижимость напрямую и практически этим не занимаются. Им нужны гарантии, а мы, русские, не выглядим надежными партнерами с железными гарантиями. 

Посредник банально решит вопросы с документами, найдет недвижимость и сделает настоящие фотографии, что уже дорого стоит. 

Как выбирать подрядчика?

• По ощущениям и комфорту в работе. Риэлтор – источник актуальной информации. Принимать решение на основе этой информации придется вам. Чем комфортнее работать с человеком, тем лучше.
• По количеству полезной информации на сайте. Красивые фотографии не заменят честного рассказа о жизни в стране, городе, месте. Фотографии нужно смотреть в самом конце принятия решения, чтобы максимально исключить эмоции.
• По возможностям подрядчика. Многим из нас нужно поговорить с человеком тет-а-тет, чтобы довериться ему. Идеально, когда специалисты агентства есть в России и популярных странах. В России вам помогут выбрать страну и место, не привязываясь к конкретным объектам.

Не сжигайте мосты 

Классический пример поспешных решений.  Семья продала две квартиры в Москве и переехала в Италию на ПМЖ. Реакция первых месяцев и лет – здесь так здорово, а бизнесом можно и удаленно управлять. Через год в компании появляются проблемы и надо мотаться в Москву, снимая жилье или живя у друзей и родственников.

Еще через какое-то время у всей семьи начинается тоска по дому от однообразия бытия. Если вы выбрали хороший район в Италии, то обязательно попадете в день сурка. Вам захочется встряски, увидеть друзей, походить по тусовкам на родине, но вот проблема, жить на родине негде. У родни своя жизнь. Гостиницы и снимать жилье постоянно – дорого, снимать жилье каждый раз по возвращению в Москву – сложно и дорого. Мотаться уже не будешь. В итоге одолевает тоска и грусть по родине, какая бы она “стабильная” ни была.

Однажды, когда неторопливая и размеренная жизнь в Италии наскучит, вы обнаружите, что просто некуда возвращаться. Вы будете рады всем оставшимся друзьям, которые приедут к вам отдохнуть. Конечно, им вы будете рассказывать, как тут здорово, но внутри навсегда поселится бесконечная тоска.

Сжигать мосты просто, но можно пожалеть об этом. Так что дважды подумайте, а стоит ли оно того. 

Что запомнить при покупке недвижимости в Европе 

1. Точно определитесь, зачем вы покупаете недвижимость в Европе: доход в Евро, жилье на пенсию, спекуляция. 
2. Рассчитывайте сумму всех вложений в Microsoft Excel, включая доп. расходы, которые увеличивают сумму на 5 – 15% в зависимости от страны и вашей возможности стать резидентом.  
3. Сделать капитальный ремонт, повесить кондиционер или спутниковую тарелку там проблема, так что изучайте документы подробно.  
4. Если денег не хватает, то подумайте, сможете ли взять кредит и тащить эти обязательства. 
5. Оценивайте покупку от большего к меньшему: входной билет – климат – страна (менталитет, безопасность) – место (фоточки), добавляя эмоции тогда, когда все посчитано. 
6. Выбирайте риэлтора, потому что без риэлтора или знакомого недвижимость в Европе приобрести очень сложно. 
7. Не сжигайте мосты, чтобы была возможность вернуться, если там будет не так радужно.