Содержание недвижимости в Турции

Покупка недвижимости в Турции многим кажется довольно выгодным вложением. Это отличный способ приобрести дополнительный источник доходов. Плюс наличие недвижимости стоимостью больше 1 миллиона долларов даёт основание получить сначала ВНЖ, а потом и гражданство.

Однако при покупке такой собственности необходимо учитывать, что это означает не только потенциальные доходы, но и расходы. Хотя в данном отношении приобретение недвижимости в Турции выгоднее, чем в Европе, поскольку налоговые ставки здесь традиционно ниже. Правда, конкретика зависит от того, какие именно регионы между собой сравнивать.

Ежегодные налоги на недвижимость в Турции

Как и во многих других странах, в Турции нужно каждый год платить налоги на недвижимость. Они отсчитываются от того, что официально указано в договоре и внесено в государственную базу. Стоит отметить, что в Турции принято занижать стоимость объекта, чтобы меньше выплачивать государству. Однако это далеко не всегда выгодно владельцу.

В частности, если вы хотите приобрести недвижимость с целью оформления на данном основании впоследствии гражданства, то вам нужно будет доказать, что такая собственность стоит больше 1 миллиона долларов. Причём желательно покупать объект, который оценивается чуть больше, хотя бы в 1 миллион 100 тысяч долларов. Это важно: помогает избегать неприятных вопросов от Миграционной службы. А они могут возникнуть, если цены на недвижимость упадут и реальная стоимость такого объекта в результате окажется ниже необходимого.

Также стоит отметить, что иногда против занижения стоимости застройщики. Они могут сдавать недавно возведённые дома и вносить в реестры реальные показатели. В таком случае заключить сделку на квартиру, часть дома или на целый дом по гораздо более низкой цене не получится. Это может вызвать вопросы от надзорных органов.

Важно: в Турции менее жёсткий контроль сделок по купле-продаже недвижимости и по уплате налогов на неё по сравнению с Европой. И это является ещё одним аргументом в пользу такого приобретения. Тем не менее надзор всё равно осуществляется, поэтому допускать очевидного занижения цены объекта или же уклоняться от уплаты налогов не стоит. Это чревато довольно неприятными последствиями.

Размер ежегодных налогов непосредственно зависит от того, на какую именно недвижимость они начисляются. Это:

• некоммерческая недвижимость — 0,3% от общей суммы;
• земельный участок без разрешения на строительство — 0,2%;
• участок земли с разрешением на строительство — 0,4%;
• коммерческая недвижимость — 0,4%.

Обратите внимание на то, что выше даны усреднённые показатели. Однако они могут колебаться в зависимости от конкретного населённого пункта. Если город принадлежит к популярным, то в этом случае налоговая ставка может резко повышаться. В среднем рост идёт в 2 раза.

В каких городах придётся тратить больше на содержание недвижимости?

На налоги будет уходить больше в следующих населённых пунктах:

• Стамбул;
• Анталия;
• Измир;
• Анкара;
• Адана;
• Бурса;
• Диярбакыр;
• Конья;
• Ичель;
• Газиантеп;
• Кайсери;
• Коджаэли;
• Эрзурум;
• Самсун;
• Эскишехир.

Ориентация идёт в первую очередь на то, насколько крупным является город. Причём для начисления имеет значение его официальный статус. В частности, если недвижимость находится в областном центре, то ставка может возрастать практически в 3 раза. Это сделано в первую очередь для того, чтобы защитить сельских жителей и оградить их от чрезмерного налогового бремени.

На что именно нужно ориентироваться при вычислении налога?

В России расчёт налога на недвижимость идёт в последние годы на основании кадастровой стоимости. В Турции тоже есть такое понятие. Однако оно не используется для отчисления налога. Во внимание принимается сумма, зафиксированная в ТАПУ — официальный документ, устанавливающая право собственности на конкретный объект. На это стоит обратить внимание, потому что из-за такой разницы между налогообложением недвижимости между странами возможна путаница и неправильное определение сумм, которые нужно отчислять.

В Турции довольно много объектов незавершённого строительства. Причём некоторые так и продаются: со всеми этажами, даже с подведёнными коммуникациями, но без крыши. Причём на самом деле по факту та может быть сделана, просто не завершаются какие-то косметические работы. Это неслучайно: такой подход к строительству связан с тем, что когда на объект оформляется паспорт, и он принимается в эксплуатацию, платить налог с него нужно уже как с недвижимости. А до этого налоги выплачиваются как с участка земли с разрешением на строительство. То есть разница есть, и она довольно значительная.

Как именно происходит выплата налога на недвижимость в Турции?

Сумму всех налогов в Турции принято разбивать на 2 части. Первая выплачивается в мае, вторая — в ноябре. Перевод денег возможен и в электронном виде, то есть дистанционно. Для этого вам нужно зарегистрироваться на сайте того города, в котором оформлена недвижимость.

Что делать, если объект не находится в конкретном населённом пункте? Допустим, вы купили дом, который возведён в пригороде. В таком случае вам нужно разобраться, к какому именно городу или любому другому муниципалитету относится недвижимость. Так или иначе она к чему-то причислена. Но чтобы долго не вникать в такие тонкости, их лучше всего выяснить ещё при покупке квартиры.

Также отчисление налогов можно поручить риелторам. Если ваша недвижимость сдаётся в аренду, то всё это можно делегировать агенту, который и будет заниматься подобной собственностью. В его обязанности в таком случае будет входить только своевременный перевод денег и предоставление вам отчётности.

Что будет, если не платить налог на недвижимость?

Уклонение от уплаты налогов чревато штрафом. Причём довольно крупным: он составляет от 6% и до 8% от общей стоимости самого объекта. Кроме того, если владельцем является иностранец, который хочет получить на основании покупки недвижимости гражданство, а в настоящем находится в Турции в связи с ВНЖ, то уклонение от своих обязанностей может повлечь за собой проблемы с Миграционной службой, а в дальнейшем — отказ от предоставления гражданства.

Налог на вывоз мусора

Ещё один пункт расходов, с которыми вам предстоит столкнуться, это налог на вывоз мусора. Его нужно выплачивать всем владельцам недвижимости, вне зависимости от того, пользуются ли они ею или нет. В среднем на момент 2020 года речь идёт о сумме, равной 30 долларам в год. Конкретика зависит от того, какая недвижимость подразумевается. Большое значение имеет и её расположение.

Сколько в действительности приходится платить?

Нужно отметить, что ежегодно в пользу государственной казны в Турции не приходится отчислять совсем уж большие суммы. Собственники квартиры с двумя спальнями должны будут отдать пару сотен долларов, не больше. Владельцы виллы на берегу моря — до тысячи. Однако такая недвижимость полностью покрывает расходы и помогает заработать, например, если её регулярно сдавать.

Расходы при сдаче объекта в аренду

Определённые расходы появляются у владельца и в тех случаях, когда он сдаёт недвижимость в аренду. Это стоит принимать во внимание, чтобы правильно рассчитать размер арендной ставки и не оказаться впоследствии в проигрышном положении. Размер налога на аренду может колебаться от 15% и до 40%. Конкретика зависит от того, какую именно прибыль приносит такое имущество. Максимальная ставка актуальна для тех, кто получает ежегодный доход размером больше 100 тысяч долларов.

Однако всё это справедливо в первую очередь для физических лиц. Если же недвижимость сдаёт в аренду агентство, то для него применяется фиксированная ставка размером 20%. И в ряде случаев, особенно если речь идёт о дорогостоящем имуществе, намного выгоднее поручать сдачу недвижимости в аренду именно агентству.

Также существует возможность полностью избавиться от необходимости выплачивать налоги. Делать этого не нужно, если доход от аренды не будет больше 1000 долларов в год для жилой недвижимости. Для нежилой предельный порог выше — не больше 8000 долларов ежегодно.

Ситуация меняется, если недвижимость сдаётся понедельно или посуточно. Тогда каждому лицу нужно будет выставлять отдельный счёт-фактуру. И с него — начислять НДС размером 18%. Впрочем, вникать во все тонкости налогообложения недвижимости в Турции не придётся, если поручить разбирательство агентству. Оно же и возьмёт на себя решение вопросов с отчислением налогов. А вам останется только получать доход.

Важно: обратите внимание на то, что размер налога зависит напрямую от получаемого дохода. Однако тот можно сократить, например, на амортизацию. Ведь недвижимость при сдаче в аренду изнашивается. И не стоит забывать о необходимости делать мелкий текущий ремонт, к примеру.

DASK: обязательная страховка

В Турции довольно часто происходят землетрясения. Государство принимает меры, чтобы население не осталось без крыши над головой. И одним из способов решения проблемы стало ежегодная обязательная страховка. Её оформление обязательно, вне зависимости от того, живёте ли вы в Турции, пользуетесь ли такой недвижимостью или нет. Стоимость на 2020 год колеблется в пределах от 20 евро и до 150. Это зависит как от характеристик самого объекта, так и от того, какое именно покрытие вы хотите приобрести. Купить страховой полис можно дистанционно. Если вам трудно понять, какой вариант будет для вас оптимальным, то решение такого вопроса тоже можно делегировать специалистам.

Айдат

Ещё одна обязательная плата — это айдат. То есть речь идёт о сумме, которая отчисляется на содержание всего дома. Она разбивается на части между владельцами квартир. Как и в случае со страховкой, для обязанности платить нет никакой разницы, живёте ли вы или нет. Всё равно отчислять айдат придётся.

Деньги поступают управляющему. Точная сумма зависит от того, насколько развита инфраструктура. Если говорить о конкретной цифре, то она способна колебаться от 10 евро и до 100.

Айдат может покрывать следующее:

• обслуживание лифтов;
• поддержание системы видеонаблюдения в нормальном состоянии;
• оплата труда консьержа, если он есть;
• чистка бассейна;
• поддержание в порядке зелёной зоны;
• обеспечение охраны конкретной территории;
• благоустройство прилегающей зоны.

Айдат — это то, что отчисляется ежемесячно на содержание объекта. Но не стоит забывать, что общая территория также может требовать ремонта. Такие суммы собираются отдельно. Переводить айдат необходимо на счёт управляющему, можно отдавать ему эти деньги в руки.

Расходы на коммунальные услуги в Турции

Кроме налогов, содержание квартиры или дома требует также выплаты коммунальных услуг. Однако это уже необязательный пункт: если вы не будете пользоваться собственностью, то их можно отключить. И в любом случае при смене владельца большинство договоров с компаниями-поставщиками придётся перезаключать, например, на электричество. Таковы правила.

Поскольку выбрать для себя тариф при покупке недвижимости нередко оказывается проблематично, лучше всего и здесь посоветоваться с агентом. Так у вас будет меньше риска допустить серьёзную ошибку.

Вам предстоят следующие расходы:

• около 50-60 евро в месяц за среднюю квартиру за электричество. Цены на электроэнергию в Турции очень выгоднее. Если говорить о Европе, то дешевле только в Венгрии и Болгарии. Плюс есть ночные тарифы, так что если активно пользоваться ими, то можно неплохо сэкономить;
• траты на воду зависят от расхода той. Это влияет и на стоимость кубометра — от 0,5 евро за кубометр и до полутора. Экономия приветствуется, но в целом этот пункт обходится дешевле электричества. В месяц в среднем уходит около 15 евро;
• газ — баллон, для готовки достаточно 4 год, что обходится в 120 евро.

Централизованного отопления в Турции практически нет. Местное население решает этот вопрос по-разному. В южных районах, например, в холодное время года комфортную температуру внутри помещения поддерживают кондиционерами. Что же касается северных регионов, то в одних случаях отапливают газовыми баллонами, в других — ставят дровяные печи. Также встречаются местные котельные, которые работают на несколько комплексов. Это характерно обычно для элитного жилья. В таком случае расходы на отопление входят в айдат.

Если говорить о том, во сколько по содержанию с налогами, страховкой и коммунальными услугами обходится средняя квартира площадью примерно 60 м2 с двумя спальнями, то это где-то от 1000 и до 1500 евро в год. Стоит учесть, что показатели были взяты с учётом того, что речь идёт о крупном населённом пункте.

За что будут платить арендаторы?

Если вы не планируете сдавать недвижимость в аренду, то разбираться со всеми расходами придётся вам. В противном случае часть трат можно переложить на арендаторов. Традиционно в Турции арендаторы платят за коммунальные услуги, некоторые по договорённости могут также взять на себя айдат. Но обычно за это просят предоставить скидку.

По содержанию недвижимость в Турции выгоднее европейской. Однако расходы всё равно есть, и их нужно принимать во внимание. С учётом трат турецкую недвижимость выгоднее сдавать — не только для получения прибыли, но и для покрытия текущих издержек и для сбора средств, которые пригодятся для проведения периодического ремонта.