Покупка недвижимости в Великобритании: поиск, цены, налоги и услуги агентств

Большой Лондон входит в топ-3 городов Европы по ежегодному объему инвестиций в жилье. Из-за высокого спроса цена не недвижимость растет (от 1 до 5% в год), что еще больше подогревает инвесторов сделать инвестиционную покупку в Соединенном Королевстве.

Покупка недвижимости в Англии, Уэльсе, Шотландии и Северной Ирландии не дает права получить ВНЖ Соединенного Королевства (Великобритании). Однако наличие место для жизни будет плюсом, если покупатель хочет воспользоваться инвестиционной программой страны.

На проведение сделки при покупке жилья нужно 1 –2 месяца в зависимости от необходимости в ипотечном кредитовании. Мы расскажем об этапах и особенностях покупки недвижимости в Великобритании.

Досье покупателя и критерии выбора

Чем точнее критерии выбора, тем проще найти подходящую недвижимость

Как и в случае с покупкой недвижимости во Франции, нужно сформировать досье покупателя для агентов недвижимости и определиться с критериями выбора.

Мы постоянно пишем об этой процедуре, потому что она очень важна. Если покупатель не знает, что он хочет, то не сможет сделать однозначный правильный выбор.

Критерии выбора недвижимости в Великобритании:

В какой стране хотите купить недвижимость: Англии, Уэльсе, Шотландии, Северной Ирландии? Каждый член Соединенного Королевства — страна со своими климатическими, экономическими и юридическими условиями.
Будете сдавать недвижимость в аренду или жить сами?
Что для вас важно? Что должно быть рядом?
Нужна ли вам работа? Не во всех городах Англии есть рабочие места.
Ищете квартиру или уединенный дом с участком?
Какой класс энергоэффективности должен быть у жилья?
Какова минимальная и максимальная сумма сделки?
Какой минимальный метраж рассматриваете?
Подходит ли дом “под ремонт” или “под восстановление”?
…

Кроме стандартных критериев есть и особенности. Главная особенность — недвижимость в Великобритании может находиться в одном из трех юридических статусов:

Долгосрочная аренда (Leasehold) — квартира или апартаменты без земли. Покупая эти объекты, нужно узнавать срок аренды, условия продления и размер арендной платы. Аренда может быть на 50, 100, 150 или 999 лет. У аренды есть условия продления. Если покупаете квартиру без земли, то убедитесь, что не будет проблем с арендой.
Земля в доле (Share of freehold) — апартаменты или квартира с землей. Это значит, что часть земли под домом принадлежит вам или вся земля под домом принадлежит владельцам квартир в равной степени.
Свободное владение (Freehold) — покупка недвижимости с землей. Вам принадлежит дом и земля.

Если купить недвижимость, находящуюся в долгосрочной аренде, то владелец должен платить арендную плату за территорию (землю), на которой находится жилье.

Остерегайтесь предложений, у которых срок аренды выйдет в течение 70 лет. Покупателю и юристу нужно внимательно изучить договор аренды и условия ее продления. Если не обратить на это внимание, то такая недвижимость может стать проблемой:

Вы не сможете быстро и выгодно продать её, так как потенциальных покупателей не устроит оставшийся срок до конца аренды.
Продление аренды может быть платным. Придется платить 5000£, 10 000£, 20000£ за продление договора.
Если договор аренды не продлят, то вы не сможете пользоваться недвижимостью.

Вторая часть подготовки к покупке квартиры — составление досье для агентств и агентов недвижимости. Наличие готового досье ускоряет и облегчает начало работы с агентом. Обычно в досье должны быть следующие документы:

Копия загранпаспорта.
Последние три зарплатных листа (можно заменить справкой 2-НДФЛ).
Копия трудового договора, если вы устроены на работу.
Документ об отсутствии судимостей (наличие испытательного срока).
Номер счета в банке Великобритании, где лежит сумма, достаточная для совершения сделки с недвижимостью.
Чек-лист пожеланий к будущей недвижимости (критерии выбора).

Разумеется, все документы должны быть переведены на английский язык.

Найти недвижимость в Великобритании

Для поиска недвижимости используйте сайты с доменом “co.uk”. Для большей безопасности лучше искать недвижимость через VPN (с английского IP)

Во-первых, не ищите недвижимость через поисковую систему Яндекс. Найдете русскоязычные агентства, многие из которых занимаются элитной недвижимостью и редко обновляют каталоги. К агентствам , как Europe-house нужно обращаться, когда нет времени вникать в рынок, просматривать десятки сайтов, терять время и нервы на поисках порядочного агента в Великобритании.

Во-вторых, используйте VPN с IP адресом из Великобритании, чтобы находить местные сайты: агрегаторы объявлений и агентства. Некоторые домены могут быть недоступны или не видны для российских IP-адресов.

Итак, найти недвижимость в Великобритании можно тремя способами:

Воспользоваться сайтами для поиска недвижимости (как у нас “Домофонд” или “Авито”): Rightmove, Zoopla, Onthemarket, Home.co.uk, Nethouseprices. Многие из этих сайтов показывают недвижимость на картах Google, что облегчит поиск. Сложности следующие: нужно знать английский язык, многие объекты выложены от агентств недвижимости и на такие сайты редко попадают перспективные предложения по хорошей цене.
Спросить знакомых. Если есть знакомые, которые уже купили недвижимость, то они знают, какими источниками лучше воспользоваться.
Обратиться в местное агентство или к агенту. Речь не о компании, которая работает по всей Великобритании, а о местном “областном” агентстве или агенте. Преимущество в том, что такие агенты могут узнавать о перспективных объектах в своем регионе до того, как они попадут на сайты с объявлениями.

Провести экспертизу (оценку)

Сколько реально стоит этот дом с участком? На этот вопрос ответит оценщик имущества и недвижимости

Оценщик помогает установить реальную стоимость объекта недвижимости на рынке, изучая ее техническое состояние.

Покупателю экспертиза помогает вести разумный торг, подкрепляя его заключениями специалистов, а продавцу — продать недвижимость быстрее, выставив ее на продажу по разумной цене.

Оценка недвижимости осуществляется на основе двух документов:

“Руководства по деятельности оценщиков (Red Book)”, изданным Королевским институтом дипломированных специалистов по оценке имущества.
Правилами “Объединенного общества оценщиков и акционеров”.

Руководства задают единые стандарты и методологические принципы экспертизы. Оценке подлежат десятки параметров: техническое состояние здания и коммуникаций, физический, функциональный и внешний износ, сроки аренды, вероятная прибыль при сдаче в аренду и размер потенциального инвестиционного дохода.

Деятельность специалистов по оценке имущества и недвижимости в Великобритании подлежит обязательному лицензированию. В задачу специалиста входит не только подготовка отчета, но и профессиональная консультация.

При оформлении ипотеки процедуру независимой экспертизы проводят ОБЯЗАТЕЛЬНО. Стоит она от 500 до 1500£.

Оплатить налог — гербовый сбор (Stamp duty land tax, SDLT)

Гербовый сбор собирает местный муниципалитет. Его нужно оплатить в момент перехода собственности к покупателю

Гербовый сбор нужно оплачивать при инвестициях в сельскохозяйственные угодья, коммерческую и жилую недвижимость. Контролирует уплату налогов государственная структура HM Revenue and Customs (HMRC) — “Управление (Ее Величества) по налогам и таможенным пошлинам”. Оплата налогов и сборов проводят через местные муниципалитеты.

При покупке первой недвижимости в Великобритании налоги будут такие:

0% налога при стоимости недвижимости до 125 000£;
2% от 125 001 до 250 000£;
5% от 250 001 до 925 0000£;
10% от 925 001 до 1500000£;
12% на всю, что превышает 1500 001£.

Кроме налога на покупку недвижимости нужно учитывать дополнительные расходы:

до 750£ — налог на смену владельца недвижимости (Land Registry Fees);
200£ — муниципальный взнос;
0,1% от цены объекта — пошлина за регистрацию сделки в Земельном кадастре;
0,5% — оплата услуг нотариуса, без которого не обходится ни одна сделка;
0,5 — 4%, стоимость услуг риелтора;
1 —1,5%, стоимость услуг финансового брокера.

После покупки надо оплачивать муниципальный налог (Council Tax). Размер взноса зависит от района. В одной райне это может быть 70£ в месяц, через дорогу — 150£ в месяц.

Узнайте больше о содержании жилья, страховке, налогах на вторую недвижимость и взносах в Великобритании

Составить и подписать договор

Большой Лондон. Дома в 5 минутах от Ричмонд-Парка, цена 1200000£

Когда сумма согласована, начинают работать юристы, представляющие интересы сторон сделки. Они составляют контракт (договор), прописывают условия, согласовывают их с покупателем и продавцом.

Предварительная сделка считается заключенной, когда продавец получает от покупателя депозит (задаток). Размер задатка от 5 до 10% стоимости недвижимости. Депозит — гарантия того, что продавец не продаст объект другому покупателю, а покупатель не сорвет сделку. Пока нет контракта и задатка сделка может сорваться без каких-либо последствий. После внесения депозита развалить сделку без уплаты штрафа будет сложнее.

В момент, когда задаток перечислили на счет покупателя, договор вступает в силу. Далее нужно переоформить документы и перейти к процессу “купли-продажи”.

В процессе купли-продажи участвуют:

продавец и покупатель;
юристы обеих сторон;
нотариус.

Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса. Юрист покупателя переводит оставшуюся сумму на счет продавца. С этого момента сделка завершена. Покупатель оплачивает гербовый сбор и получает ключи.

Следующий этап — регистрация в реестре (Land Registry). Документы в реестр направляет юрист после оплаты покупателем гербового сбора.

Ипотечное кредитование

С доходом в 30 000£ можно взять ипотеку на 120000£ и купить домик в небольшом провинциальном городе

Ипотеку дают резидентам и нерезидентам (БЕЗ ВНЖ). Однако условия будут лучше для людей с видом на жительство. Деньги дают на покупку жилую, коммерческую и инвестиционную недвижимость.

Обязательные условия для получения страховки:

Застраховать недвижимость (от 300£ в год).
Доказать свою платежеспособность: доход от 30 000£ в год или счет с 2000000£.
Справка с места работы.
Провести экспертизу недвижимости (цена от 500£).

Условия:

размер ипотеки — до 75% от стоимости недвижимости;
срок — от 5 до 20 лет (с возможным продлением на 5 лет);
средняя ставка — 3,5% (от 4 до 6% годов с пересмотром несколько раз в год);
1,5% — средняя комиссия банка.

Если разобраться в ипотечной системе сложно или на это нет времени, то воспользуйтесь услугами ипотечного брокера за 1,5% от суммы выдачи ипотеки. Брокер поможет снизить ставку по кредиту и ускорит его получение.

Максимальная сумма ипотеки рассчитывается исходя из финансового состояния заемщика. Если вы покажете доход в 30 000£, то максимальной суммой будет не более 120 000£. Сумму займа могут увеличить, если у вас уже есть недвижимость в собственности или банковские счета с вкладами.

Средняя доходность при сдаче в аренду жилой недвижимости — 6%. Если правильно рассчитать, то можно купить недвижимость, покрывать аренду и чуть-чуть зарабатывать сверху.

Что запомнить

Многие квартиры и апартаменты продают без земли (т. е. в аренду). Не верьте агентам по недвижимости и юристам, которые будут рассказывать о простом продлении аренды. Убедитесь, что это действительно просто, изучив договор!
Искать недвижимость в Великобритании нужно через Google, используя VPN и английский язык. Если это слишком сложно и муторно — обращайтесь к русскоязычным агентствам со связями в Великобритании.
Выпишите критерии для будущей недвижимости и составьте досье для агентств, чтобы быстрее найти нужный объект. Это займет несколько часов, но существенно облегчит поиски.
В стране довольно запутанная система налогообложения. Прочитайте статью: “Содержание недвижимости в Великобритании”, чтобы узнать больше о налогах, сборах, коммуналке и обслуживании дома.

Мы уже писали о переезде в Великобританию и затрагивали вопрос стоимости недвижимости. Прочитайте эти статьи, чтобы узнать больше.