Гайд по управлению недвижимостью в Европе: Испании, Италии, Германии, Франции, Португалии

Недвижимость требует постоянного внимания. Надо получать доход, уплачивать налоги, сборы, следить за территорией, находить, проверять, размещать арендаторов и обслуживать их хотелки.

Мы покупаем квартиры, виллы, коммерческие помещения, чтобы получить паспорт ЕС и приобрести полезный актив. А вот на последующее обслуживание недвижимости в Европе времени нет. Поэтому приходится подбирать управляющих и принимать сложные решения.

В этой статье мы расскажем, как управлять недвижимостью в Европе, чтобы получать стабильный доход в евро и максимально обезопасить свои интересы.

Что включает в себя управление недвижимостью 

Управление недвижимостью — широкий комплекс мероприятий как в России, СНГ, так и в Европе. Обычно он включает в себя:

• Обеспечение безопасности объектов недвижимости в сложных районах. В Турции, Италии, Франции это особенно актуально из-за перенаселенности некоторых районов городов большим количеством беженцев из Африки, Китая и арабских стран. Местные спешно переезжают из таких районов, продавая недвижимость с падающей ликвидностью за приятную цену. Старайтесь не покупать такую недвижимость, если планируете тут жить.
• Оплату коммунальных платежей (электричество, газ, канализация, вывоз мусора), кондоминиум, налогов (до 2.5%), страховок и сборов. Это рутинная ежемесячная бухгалтерия, требующая особого внимания, когда коммунальные платежи оплачивает арендатор.
• Поддержание порядка на прилегающем участке. Неухоженные кусты, газон в сорняках, упавшая ветка дерева — проблемы управляющей компании, поэтому нужно заключать белые договора с управляющей компанией или садовниками. Уход за участком стоит от 200 до 600 евро в год.
• Поддержание стабильного дохода в евро (+ работа со страховым депозитом): регистрация длительной аренды, поиск адекватных арендаторов, заключение договора, предоставление арендаторам услуг.
• Выбор и наем специалистов на ремонтные работы, оценка их качество и расчет по счетам.
• Ведение  бухгалтерии по обслуживанию недвижимости и предоставление понятных ежемесячных отчетов.

Вы думаете, как же найти человека или организацию для управления недвижимостью в Европе, который не будет воровать или халатно относиться к своей работе? Это больной и большой вопрос. Хорошо, если вы задаетесь им сейчас, а не когда вас уже обманули. 

Кто может управлять зарубежной недвижимостью

Управление недвижимостью в  Германии, Италии, Испании, Великобритании, США, Португалии, Кипре и Франции — прибыльный бизнес. Потому что здесь очень много иностранных граждан, которые покупают дорогие объекты недвижимости и не живут в них постоянно.

Этим бизнесом заняты: управляющие компании, УК застройщиков, агентства недвижимости, риэлторы и  фрилансеры на ПМЖ (в т.ч. из России и стран СНГ). Мы рассмотрим все доступные схемы управления недвижимостью в Европе.

• Лицензированные агентства недвижимости (Чехия, Германия, Франция, Великобритания, Италия). Когда покупаете недвижимость в европейских странах, то вам предлагают заключить договор управления активами. Управляющая компания при агентстве недвижимости занимается всеми вопросами от содержания до сдачи жилья в аренду. Услуги предоставляют комплексные, но обслуживание выходит дороже, так как агентства чаще всего работают со специализированными компаниями и не содержат своего персонала: сантехников, уборщиков, электриков, садовников.
• Управляющие компании застройщиков (Болгария, Черногория, Испания). Застройщики строят объекты недвижимости и передают управление своим УК. Договор управления заключают с собственником во время покупки жилья в строящимся или сданном доме. Эта практика характерна для прибрежных курортных районов, где собственники покупают недвижимость (апартаменты, виллы, квартиры) для последующей сдачи туристам.
• ТСЖ (товарищество собственников жилья) — работают по принципу Facilities management (FM) и не помогают собственникам или их представителям заниматься арендой. Они берут на себя все административные вопросы: содержание, ремонт, оплата коммунальных услуг, уход за территорией. В Испании и Португалии обеспечивают относительно средний сервис, но гораздо лучше, чем в России. В других европейских странах ТСЖ чаще предоставляют телефоны нужных специалистов, а не берут все управление в свои руки. Крупные ТСЖ иногда создают свою управляющую компанию.
• Управляющие компании (УК) — заключают договора с поставщиками услуг, нанимают персонал, контролируют работу специалистов и делают все, чтобы вам или арендаторам был оказан быстрый и качественный сервис. С этим справляются хорошо. Однако вопросами аренды не занимаются.
• Специализированные компании частных лицензированных риэлторов. Работают в формате property management (PM) и сотрудничают с УК или ТСЖ. Берут на себя контроль работы УК, ТСЖ с одной стороны, а также работу с агентствами недвижимости с другой. Их задача поддерживать недвижимость и обеспечивать постоянный стабильный доход с аренды. Так как это компании-люди-посредники, то их услуги стоят дороже.
• Фрилансеры управляющие (самозанятые или маленькие ИП, часто риэлторы). Занимаются всем, чем вы захотите. Очень часто это занятые в туристическом бизнесе, недвижимости или такси люди. Их имеет смысл нанимать к УК, ТСЖ или агентству недвижимости, когда у вас несколько объектов. Если встанет вопрос, нанять местного или нашего фрилансера для контроля ситуации на месте, то лучше нанимать нашего. Он больше заинтересован в работе, чем местные риэлторы. 

Если в аренду сдавать недвижимость не будете, то пользуйтесь услугами УК, заключив официальный (белый) договор и не переживайте за состояние жилья. Страховка УК покроет любые непредвиденные расходы.

Как выбрать управляющего в Европе  

1. Выбирайте компании и специалистов, которые готовы заключить белый договор. Без договора даже садовник может не исполнять своих обязанностей только из-за того, что вас нет дома и ему за это ничего не будет.
2. Ознакомьтесь со всеми предложениями и коммерческими условиями по конкретному объекту и объему работ. Перед приходом на встречу выпишите все, что вы хотите получить от управляющего или организации. Если вам предлагают пакеты услуг, то ознакомьтесь с ними подробно, чтобы не переплачивать за услуги, которые вам не нужны и получить все, что нужно.
3. Выберите пару объектов из обслуживаемых компанией, посетите их и пообщайтесь с жильцами или хозяевами. У агентств и некоторых фрилансеров есть показательные объекты, поэтому важно выбрать их самостоятельно. Обращайте внимание на мелочи: чистота во дворе, наличие/отсутствие мусора, плесени на стенах, разводов/мусора в бассейне и прочие детали, которые могут указать на плохой сервис. Ведь также будет и у вас, если заключите договор с этой компанией.
4. Составьте обязательные пункты для договора и обсудите их с потенциальными кандидатами. Ответственность сторон, гарантии и штрафы. Настаивайте на том, чтобы заверить договор нотариально. Эти дополнительные деньги отобьются сторицей в случае возникновения проблем.
5. При составлении договора не скупитесь на услуги юриста или привлеките к работе знакомого специалиста. Если что-то пошло не так, то обратитесь в ассоциации по защите прав иностранных покупателей. Такие страны как Испания, Греция (вкл. Кипр) и Португалия заинтересованы в инвестициях и поддерживают иностранных инвесторов на государственном уровне.
6. Старайтесь выбирать компанию или человека для управления недвижимостью лично. Пусть это займет несколько дней, зато вам не придется лететь через всю Европу при возникновении неприятностей. Очень важно доверить свою недвижимость ответственным людям и организациям, но еще важнее заключить договор и прописать гарантии.