Как гражданину России купить недвижимость в Италии?

У каждого иностранца есть право купить недвижимость в Италии. Причём эти права иностранцам предоставляются в том же объёме, в котором они даются самим гражданам Италии. Это означает, что вы смело можете вкладываться в недвижимость в этой стране, не опасаясь каких-то особых ограничений.

Сделка покупки-продажи недвижимости в Италии не требует оформления дополнительных документов, например, получения разрешения от местных властей или же ВНЖ. Равные права предоставляются на основании “Пакта о равноправии”.

Какую недвижимость можно купить?

В ряде европейских стран существуют ограничения по поводу того, какую именно недвижимость можно приобрести. Однако это совершенно не распространяется на недвижимость в Италии. В частности, здесь можно покупать всё: квартиры, дома, земельные участки.

В продажу поступают даже недостроенные объекты. Одним словом, если конкретный объект недвижимости может находиться в продаже, никаких конкретных ограничений не будет.

Права иностранца после покупки недвижимости в Италии

При наличии недвижимости в Италии можно будет спокойно оформлять многократную шенгенскую визу. Она позволяет находиться на территории страны и ЕС в течение 90 дней. Потом необходимо сделать перерыв. Срок обновляется каждые полгода. Если же вы хотите находиться в стране в течение большего срока, вам понадобиться оформить ВНЖ. Стоит учесть, что наличие недвижимости само по себе ещё не означает, что вам автоматически выдадут вид на жительство, не говоря уже о гражданстве. Тем не менее такая собственность — это однозначно преимущество при получении ВНЖ.

Что же касается всего остального, то у гражданина России есть те же права по распоряжению своим имуществом, как и у остальных владельцев. То есть он может продать, подарить эту собственность или сдавать её в аренду, получая таким образом доход. Самый распространённый способ обустройства в Италии для обеспеченных граждан России — это покупка несколько объектов недвижимости. Одни сдаются в аренду, источник дохода официально фиксируется. В итоге это облегчает и получение гражданства, и решение других вопросов. И какой-то из объектов недвижимости используется непосредственно для собственного проживания.

Обязанности собственника недвижимости

Стоит отметить, что при покупке недвижимости у владельца появляются не только права, но и обязанности. В частности, он должен выплачивать налог и коммунальные платежи. Если возникнет какая-то задержка, владельцу придётся столкнуться со штрафами. Одним словом, ничего необычного.

Не стоит забывать о том, что собственник должен также следить за состоянием своего имущества. Если оно придёт в упадок и начнёт представлять опасность для окружающих, то ему могут предъявить претензии.

Как найти недвижимость в Италии?

Итак, если вы решили, что вам нужна такая собственность, необходимо приступить к поиску недвижимости. Для начала надо определиться, будете ли вы заниматься поисками самостоятельно или же через риелтора. Стоит отметить, что для заключения сделки по законодательству Италии обязательно только участие нотариуса. То есть вам никто не мешает заняться всем остальным самостоятельно.

Однако это довольно хлопотно. Чтобы подобрать подходящую недвижимость, нужно:

• определиться с целями покупки такой собственности;
• разобраться с конкретным регионом;
• вникнуть в то, какие именно тренды сейчас доминируют на рынке недвижимости;
• проанализировать разницу цен по периодам и понять, когда именно лучше всего договариваться о сделке;
• разобраться с тем, можно ли торговаться, как сбить цену;
• проверить юридическую чистоту сделки;
• собрать данные о конкретном объекте;
• убедиться в надлежащем состоянии самого здания;
• проверить, нет ли проблем с соседями (это напрямую не относится к юридической чистоте сделки, но может доставить немало проблем);
• собрать информацию по конкретному району города и даже по определённому кварталу (например, у него могла испортиться репутация из-за каких-то конкретных местных событий, о которых иностранец не в курсе);
• провести переговоры с владельцем или же с его представителем;
• отправиться на просмотр;
• подготовить все документы для совершения сделки;
• провести всю ту же самую процедуру в отношении ещё нескольких объектов, чтобы у вас были запасные варианты.

Как можно увидеть, самостоятельный выбор недвижимости в Италии вполне реален — в теории. На практике это слишком хлопотно, а в ряде случаев просто не всегда осуществимо. Поэтому большинство предпочитает искать недвижимость через риелторов. Учтите, что у таких профессионалов, работающих непосредственно в Италии, должна быть лицензия. Она подтверждает их компетентность. Кроме того, лицензия является гарантией страхования профессиональной ответственности перед клиентом. Дополнительной гарантией также является нахождение риелтора или агентства, в котором он состоит, в профессиональной ассоциации. Одним словом, перед тем, как заключить договор, сначала соберите информацию по такому специалисту.

Покупка недвижимости: пошаговая процедура

Чтобы купить недвижимость в Италии, вам нужно действовать последовательно. Сначала необходимо оформить итальянский ИНН (codice fiscale). Вообще без него нельзя осуществить ни одну операцию, которая включает или может включать в себя участие государственных органов. То есть без этого кода у вас не получится оформить страховку, оплатить коммунальные услуги или же открыть счёт в банке. Разумеется, купить недвижимость тоже.

Получить его можно в консульстве Италии в РФ. Ещё один вариант — в налоговой службе самой Италии. Для этого достаточно просто показать паспорт. Для оформления в налоговую службу желательно явиться лично, но можно отправить и представителя. Просто вся процедура во втором случае будет длиться несколько дольше.

Открытие счёта в банке

Дальше вам нужно будет озаботиться вопросом открытия счёта в итальянском банке. Можно переводить деньги и напрямую со счетов зарубежных банков. Однако это, во-первых, дороже.

Если выбрать счёт в банке Италии, то можно без особых проблем найти для себя вариант, который предполагает неплохую скидку или же другие бонусы при расчётах.

Во-вторых, при переводах из-за границы возможны непредвиденные задержки. То есть существует риск того, что сделка может сорваться. Но выбирать, безусловно, вам.

Подготовка предложения о покупке

Итальянский рынок недвижимости означает торговлю. Здесь принято, чтобы покупатель первым делал предложение. В нём нужно указать предлагаемую вами стоимость и сроки оформления сделки. Учтите, что продавец будет ждать и других предложений, а также выбирать между ними. Поэтому вам надо представить самый выгодный для себя и для продавца вариант. Соответственно, от этого зависит и содержание такого письма.

Вы можете назначить небольшую сумму, но указать, что готовы оплатить прямо сейчас. Этот вариант имеет смысл предлагать, если у вас уже лежат деньги на счету в итальянском банке (их никто не мешает перевести заранее, ещё до того, как вы определитесь с конкретным объектом) и если у вас есть риелтор или официальный представитель, готовый подписать все документы.

Другой вариант — предложение больших сроков и большей цены. Или можно предложить крупную сумму, но с выплатой частями и окончательной передачей собственности после поступления последнего платежа. Вообще возможны разные схемы. Всё зависит от вашего финансового положения. Естественно, ваши планы тоже имеют значение.

Продавец, получив такое предложение, соглашается на него или же вносит свои коррективы. Что же касается отказов, то от некоторых они поступают. Но бывает и так, что иностранца просто игнорируют. Поэтому если в течение месяца к вам не пришло письмо, можно считать, что вам отказали. В целом продавцы в Италии довольно медлительные, особенно когда речь заходит о коренных жителях. Именно поэтому лучше всего довериться компании, которая умеет работать на этом рынке. Специалисты нашей компании отлично знают, как ускорить весь процесс.

Внесение задатка

Когда продавец принимает предложение покупателя, он получает от него задаток. Традиционно это 5-10% от общей суммы. Между прочим, в предложении надо обозначить, сколько именно вы готовы заплатить. В то же время продавец может запросить больше.

Учтите, что эта сумма также является гарантией проведения сделки. В дальнейшем если какая-то из сторон её сорвёт, задаток и должен будет компенсировать убытки. В частности, если покупатель решит выбрать другой объект, он теряет право на деньги. А вот если от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть всё в двойном размере.

Предварительный договор

Как и в России, в Италии можно заключить предварительный договор при покупке недвижимости. И аналогично оформление такого контракта обязательным не является. Это происходит по согласию сторон.

Как правило, предварительный договор нужен, когда сумма сделки является очень большой или оплата происходит частями. В тексте такого соглашения прописываются данные сторон, кадастровая информация по объекту, сумма, порядок и сроки поступления платежей или платежа.

Заключение договора

Заключение основного договора купли-продажи — это главная часть сделки. Такое соглашение подписывается сторонами или представителями сторон в присутствии нотариуса. Причём тот сначала зачитывает весь договор вслух. Также юрист обязан исключить любые возможности двойной трактовки при составлении такого документа.

Если покупатель не владеет итальянским, важно обеспечить понимание содержания договора. Это возможно следующим способом:

1. Покупатель приводит с собой переводчика и двух свидетелей, которые разговаривают на обоих языках. Всё происходит в их присутствии. При этом сам договор должен быть составлен как на итальянском, так и на языке иностранца.
2. Договор подписывается представителем, который владеет итальянским.

Как можно догадаться, в большинстве случаев выбирается второй вариант. Он проще и дешевле. Однако выбирает конкретную схему покупатель. В любом случае траты по оплате услуг переводчика или же представителя — это его забота.

Учтите, что подписание купчей — финальная часть всей сделки недвижимости. К этому моменту нужно оплатить недвижимость банковским переводом или покрытыми чеками (второй вариант очень популярен в Италии), оплатить все налоги и гонорар нотариусу. Эти расходы тоже берёт на себя покупатель, что стоит принимать во внимание заранее, ещё когда вы будете торговаться по поводу стоимости объекта недвижимости.

Что нужно знать об оплате?

Расчёт при покупке недвижимости в Италии происходит в евро, причём исключительно безналичным способом. У вас есть два основных варианта:

1. Использование покрытых чеков. Это финансовые документы, выписываемые банком, в котором у вас открыт счёт.
2. Прямой перевод со счёта на счёт.

Нужно отметить, что большинство итальянцев предпочитает первый вариант. Покрытые чеки можно использовать в любой момент. Но разбираться с ними, в отличие от поступившей на счёт суммы, необязательно. Желательно уточнить, какой вариант предпочитает покупатель. Учтите, что если вам такой способ оплаты неудобен, вы можете попросить на этом основании скидку. Или же предоставить альтернативу: получить за недвижимость больше, но на ваших условиях.

Что происходит после подписания?

Право собственности на объект передаётся в момент подписания такого договора. Однако непосредственно регистрация может отнимать примерно до 3 месяцев. Конкретика зависит уже от того, в каком именно регионе всё происходит. Документы на регистрацию передаёт нотариус.

Именно он подаёт данные в налоговую службу, в регистрационную палату, а также в кадастровое ведомство. Оригинал договора новый собственник получит уже после того, как завершится весь процесс регистрации. Однако ключи ему передаются при подписании договора. И он уже может пользоваться недвижимостью.

Что нужно знать при покупке недвижимости через представителя?

Как уже и говорилось, по целому ряду причин проще бывает провести такую процедуру через посредника. Для этого необходимо оформить доверенность и поставить на неё апостиль. Также на забудьте о нотариальном переводе. На оформление такого документа может уйти от нескольких дней до недели.

Покупка недвижимости в Италии может стать неплохим вложением в будущее. Это прекрасная возможность создать себе надёжную почву под ногами. Но для начала надо вникнуть во все детали. Впрочем, вы можете найти посредника, которому доверяете, чтобы поручить ему разбирательство со всем. Наша компания готова помочь вам приобрести такую недвижимость в Италии, о которой вы давно мечтали.