Как купить недвижимость во Франции: самостоятельный поиск, цены, услуги агентств

Дмитрий Одинцов

Выбираем банк,  формулируем критерии будущей покупки, ищем недвижимость самостоятельно и с помощью агентств, проводим экспертизу, заключаем предварительный договор с предоплатой до 10%, ждем государственной регистрации до 2.5 месяцев,подписываем договор купли-продажи и становимся владельцем недвижимости во Франции. Хотите подробнее? Расскажем в этом материале. 

____________

Формальных законодательных ограничений при покупке недвижимости во Франции нерезидентами нет. Потребуется больше документов, чтобы открыть счет для перевода денег, а также времени на работу нотариуса. 

Если планируете переезд, то сначало получите ВНЖ Франции. Это облегчит и ускорит процедуру покупки недвижимости. 

Так выглядит уютный домик в пригороде Парижа 

Выбрать банк

Для покупки недвижимости во Франции нужно открывать счет non-resident fiscale. Счет можно открыть в банках Франции (резидентам доступны внутренние банки: Banque de France, Société Générale) и международных европейских банках (варианты для нерезидентов: BNP Paribas, Credit Agricole). 

При открытии счета придется декларировать место своего налогового резидентства и доказывать легальность происхождения денег.

Французские банки оказывают большой перечень услуг для иностранных клиентов и служат гарантами легальности происхождения денег. Банки продают недвижимость через агентства, заключают договора страхования, обеспечивают связь с поставщиками услуг, предоставляют услуги собственных сервисных агентств, автоматизируют обязательные платежи. 

Если есть проблемы с открытием счета, то можно перевести деньги на счет нотариуса из банка в России. В этом случае все равно придется доказать происхождение денег. Потому что не каждый нотариус согласится принимать платежи от сомнительного покупателя из России и рисковать карьерой. 

Составить досье и написать критерии выбора 

Не все агентства по поиску недвижимости во Франции потребуют от вас досье. Но лучше, чтобы оно у вас было. Главная задача досье — доказать легальность происхождения денег. 

Досье покупателя это информация, которая поможет агентству проверить вашу благонадежность, чтобы защитить будущую сделку. Такое же досье требуют при аренде недвижимости, в него входит: 

  1. Копия документа, удостоверяющего личность.
  2. Копия выписки об уплате налогов за прошлый год.
  3. Последние три зарплатных листа (можно заменить справкой 2-НДФЛ). 
  4. Копия трудового договора формата CDI (бессрочный контракт). 
  5. Документ об отсутствии судимостей (наличие испытательного срока).
  6. IBAN — номер счета во французском или европейском банке, где лежит сумма, достаточная для совершения сделки с недвижимостью (более €50 000).

Документы должны быть переведены на французский язык. Если каких-то документов нет, то можно написать мотивационное письмо, в котором объяснить ситуацию. 

Россия уже давно в «черном списке», так как входит в список самых коррумпированных стран наравне с Африкой. Именно поэтому досье у русскоязычных граждан требуют все чаще. 

Критерии выбора составьте, в первую очередь для себя, чтобы понимать, какую недвижимость вы ищете. Это поможет упорядочить критерии поиска, быстрее отвечать на вопросы агентов и заполнять анкеты. Каждый хороший помощник и агент спросит: 

  • Какую местность рассматриваете? 
  • Что должно быть рядом? 
  • Будете использовать недвижимость для сдачи в аренду, жизни или все вместе? 
  • На что обращать внимание в первую очередь при выборе недвижимости? 
  • Ищете квартиру, дом, виллу? 
  • Какой класс энергоэффективности должен быть у жилья?
  • Минимальное количество комнат? 
  • Максимальная сумма сделки? 
  • Будет ли оформляться ипотека? 
  • Минимальный метраж? 
  • В каком виде вам лучше давать предварительную информацию?
  • Как быстро вы сможете приехать на просмотр? 
  • И еще десятки важных вопросов. 

Определиться с районом и городом 

При выборе региона и города для покупки недвижимости, отстранитесь от пляжей, гор, достопримечательностей и ощущений, которые вы получили в качестве туриста. Туризм и жизнь не уживаются вместе. 

Выбирайте регион и город по важным для семьи критериям. Одним людям важно, чтобы рядом был крупный город и деловой центр с международным аэропортом. Другие хотят найти спокойный городок в нескольких часах езды от морского побережья и любимых горнолыжных курортов Франции. Подумайте, что вам ближе, чего хотите в будущем, запишите ощущение и желания, чтобы делать осознанный выбор. 

Второй вариант выбрать место: спросить знакомых, которые уже переехали во Францию, посмотреть влоги на YouTube, прочитать истории переездов и статьи обзоры (например: лучшие крупные города Франции для жизни или все о Генуе, Сан-Ремо). 

Хочу жить в Париже — слабое формирование цели. Париж состоит из округов и пригородов, которые в корне отличаются друг от друга по качеству жизни и возможностям. 

Найти недвижимость

Поиск предложений можно начать удаленно. Это поможет прицениться и оценить рынок. Однако лучший вариант поиска недвижимости во Франции — личный приезд или наем агента. 

Витрина агентства недвижимости с объявлениями 

Чтобы срочно найти недвижимость во Франции: 

  • обратитесь в агентство, предоставив досье и требования к будущему дому; 
  • наймите частного агента, который поговорит с агентствами и собственниками, подберет варианты и пришлет видео об объектах, а если вам что-то понравится, то организует просмотр; 
  • воспользуйтесь французскими сайтами объявлений: www.pap.fr, www.fnaim.fr, www.avendrealouer.fr, www.acheter-louer.fr (знать французский язык для просмотра не обязательно — воспользуйтесь  переводчиком Google).

Русскоязычные базы объявлений рассматривайте с осторожностью. Они не всегда актуальны и могут ввести в заблуждение. У вас может сложиться мнение, что русскоязычные представительства занимаются исключительно элитной недвижимостью. 

Отчасти это правда. 

Многие агентства, включая Europe-house, сосредоточены на поиске элитной  дорогой недвижимости. И не только потому, что это выгоднее, чем искать покупателей на квартиры стоимостью до €100 000. Просто элитная недвижимость дольше задерживается в продаже.

Французский рынок недвижимости динамичный из-за постоянного роста цен. Он растет до 8% в год! 

Хорошие предложения до €300 000 покупают в течение нескольких недель. Часто нет смысла выкладывать такие предложения в каталог.  Это не значит, что мы не подбираем недорогую недвижимость. Подбираем! И весьма оперативно. 

Популярный сайт объявлений www.pap.fr — введите название города или почтовый индекс, выберете тип недвижимости, количество комнат и спален, минимальную площадь и максимальную стоимость

Объявление с 3D-туром верный признак того, что объявление разместило агентство (так проще выбрать квартиру удаленно)

Проблемы самостоятельного поиска жилья во Франции 

  1. Устаревшие объявления о продаже квартир. Убрать объявление с площадки можно спустя месяц после публикации, даже если квартиру продали сразу. Некоторые агентства намеренно не убирают интересные объявления, чтобы получить больше откликов и досье потенциальных покупателей. 
  1. Многие сайты требуют отправить досье перед откликом. Если планируете вести переписку о покупке недвижимости, то столкнетесь с тем, что на большей части сайтов нужно оставлять досье. Вы делаете отклики с досье, но обратное письмо или звонок будет приходить редко — 9 из 10 писем соискателей остаются без ответа.
  1. Нужно знать французский язык для телефонного общения с риелторами и собственниками, что значительно ускоряет поиск недвижимости. Если не знаете французского, то придется нанимать переводчика или вести долгую утомительную переписку. 
  1. Цены для иностранцев завышают до 30%. Когда недвижимость покупает француз, то ему могут дать хорошую скидку. Иностранцу никто скидку не даст, а некоторые агенты и собственники попытаются увеличить цену, особенно в том случае, если покупатель заинтересован предложением. 

Дом во французской деревне до 10 000 жителей 

Привлеките к покупке знакомого француза или надежного агента, чтобы сэкономить до 30% на покупке французской недвижимости. 

Провести экспертизу

Обязательно проводится государственная экспертиза, которую должен организовать и оплатить продавец. Ищут свинец и асбест в материалах дома, проверяют инженерные сети (водопровод, канализацию) и состояние электрических сетей. Если обнаружат неисправности, то запретят продавать дом до их устранения. 

Вы также можете нанять своего эксперта для дополнительной проверки недвижимости на залог, соответствие площади, историческую значимость, необходимость ремонта, состояние инженерных сетей. Услуги строительных экспертов можно заказать у агентств, занятых в сфере недвижимости. 

После всех этих мероприятий ищите нотариуса. 

Выбрать нотариуса 

Он играет основную роль в сделке: 

  • проверяет документы, 
  • устанавливает права собственности, 
  • находит обременения,
  • следит за состоянием сделки, правами покупателя и продавца,
  • собирает с покупателя регистрационные сборы для государства, 
  • подает информацию для внесения в государственный реестр. 

Чтобы доказать законность сделки, нотариус может запросить у покупателя подтверждение происхождения денежных средств и другие документы.  Агентства уже сотрудничают с проверенными нотариусами, которые, чаще всего, заинтересованы в быстром и беспроблемном для покупателя течением сделки. 

Два дома объединены в один — нотариус проверит законность

Заключить предварительный договор (Compromis de Vente,  Promesse de Vente)

На этапе предварительного договора нужно внести задаток 5 ‐ 10% от стоимости объекта. У покупателя будет 7 дней, чтобы отказаться от сделки и вернуть задаток. Далее вернуть задаток можно будет лишь в случаях, которые оговорены в предварительном договоре. Действует такой договор до 3 месяцев. Это время нужно для того, чтобы  нотариус согласовал сделку с мэрией города и проверил ее законность.

На этом этапе есть два важных момента: 

  1. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de preemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.
  1. Во Франции свободный рынок. Если вы не заключите предварительный договор, например, из-за ожидания решения банка об ипотеке, то собственник может в любой момент передумать и продать квартиру клиенту, предложившему большую сумму. 

Французы стараются продать недвижимое имущество максимально дорого не только из-за какой-то меркантильности, но и по причине высоких налогов на прибыль при продаже недвижимости — до 33,3%.

Заключить договор купли-продажи (Acte de Vente)

Получение акта купли-продажи недвижимости во Франции занимает до 2,5 месяцев. Из документов потребуют: 

  • загранпаспорт;
  • копию визы или вида на жительство;
  • свидетельства о рождении, браке и разводе.

Денежный обмен происходит следующим образом. Плату за недвижимость переводите на счет нотариуса. При подписании договора купли-продажи покупатель получает недвижимость в собственность, ключи и документы о регистрации (аттестацию). Когда покупатель получит аттестацию, нотариус переводит деньги на счет продавца.

Новый собственник должен в течение месяца застраховать свою недвижимость. Это одно из условий сделки, за которым следит нотариус. Кроме страховки, нужно провести государственную регистрацию сделки в бюро Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). Здесь регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки.

Участок 8 соток, дом в 3 этажа 220 м² с подземным гаражом на 2 машины, купили за €300 000 в течение 3 недель после выставления на продажу 

Учесть сопутствующие расходы 

Приезд во Францию и проживание не компенсируется. Покупатель платит 6–7% от суммы сделки государству, если объект относится к вторичному рынку и 1–3% при покупке нового жилья. 

Агентская комиссия составляет 1–7% от суммы сделки и уже заложена в стоимость объекта. 

Кроме того, новый собственник платит налоги: 

  • на недвижимое имущество (taxe foncière) в среднем 0.5% от стоимости в год; 
  • на проживание (taxe d’habitation), который рассчитывается индивидуально и может достигать €2000 в год. 

Если недвижимость стоит €500 000, то прибавляйте к этой сумме еще 10% (€50 000). Эти деньги уйдут на сопутствующие расходы. 

Обычная улица в деревне Франции 

Обдумать возможность ипотечного кредитования 

Процентные ставки во Франции от 1 до 3,5%, ипотечный кредит дают на 5-20 лет. Ипотека покрывает до 80% стоимости недвижимости для французов и до 70% для иностранцев. 

Получить ипотеку можно в банках BNP Paribas, Société Générale, La Banque Postale, BPCE, которые любят работать с иностранцами, включая русских. Любовь любовью, а документы у иностранцев проверяют досконально. Потребуют все, что возможно, включая справки о состоянии здоровья, таблицу ежемесячных выплат другим кредиторами, характеристику с работы, контакты гаранта во Франции. 

Главное требование: платеж заемщика не должен превышать 1/3 от его официального дохода. 

Итоги 

  1. Во Франции может купить недвижимость как резидент, так и нерезидент. Нерезиденту потребуется больше документов, времени и денег из-за бюрократических проволочек. 
  1. Недвижимость дорожает до 8% в год, поэтому хорошие предложения на нем не задерживаются. Надо ловить хорошие предложения самому или нанимать агента. 
  1. Самостоятельный поиск осложнен необходимостью знать французский язык, важной ролью нотариуса, спецификой работы французских агентств и сайтов-каталогов, где много недействительных объявлений. 
  1. Подбирать недвижимость нужно, отбросив личный туристический опыт. Класс энергоэффективности жилья при выборе дома или квартиры важнее расстояния до ближайшего пляжа. 

Это минимум информации, которая поможет вам ответить на вопрос, как купить недвижимость во Франции. Если нужна конкретика и есть вопросы, то обращайтесь к специалистам нашего агентства. Поможем сделать правильный выбор.