Налог на недвижимость в Германии

Покупка недвижимости в Германии означает необходимость платить налоги как для иностранцев, так и для граждан. В этой статье я расскажу:

• какие выплаты нужно будет делать;
• основные налоги на недвижимость в Германии;
• есть ли разница по регионам (землям) и в чём она состоит;
• можно ли уменьшить налоговые выплаты;
• как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов.

Что нужно знать о налогах в Германии?

Общая нормативная база для налогов определяется на федеральном уровне. Законодатель в Германии установил, например, что налогообложение идёт в евро (€). А вот конкретная ставка на налог зависит уже от региона (земель).

Есть много нюансов, которые должен знать будущий владелец. В статье описаны основные. Но оптимально покупателю — найти специалиста, который сделает расчёт всей суммы и распишет, что к чему. При покупке недвижимости в Германии через наш сервис, Вы получите точный расчет.

При публикации объявлений о продаже квартиры или дома цена на него обычно указывается без выплаты налогов. Дополнительные расходы (например, на нотариуса) тоже не обозначаются. Расчёты итоговой суммы нужно поручить риэлтору.

3 главных налога

В Германии налогов на дома и земельные участки — много. Но они взимаются не с каждого жилья. Чтобы не запутаться, что платить, лучше начать с 3 основных налогов. Они касаются всех — и иностранцев, и граждан:

1. Налог на приобретение недвижимости. Его платят, когда собственник меняется. Оплачивать нужно один раз. Расчёт делается от стоимости недвижимости. Точная ставка колеблется в зависимости от региона от 3,5% до 6,5%.
2. Налог на владение недвижимостью. Его платят каждый год. Ставка составляет 0,35% от рыночной стоимости.
3. Налог, который выплачивается с продажи недвижимости. В Германии он называется налогом с прироста капитала, в России ему соответствует НДС. Среди всех налогов является самым высоким — от 15 до 48% в зависимости от уровня дохода.

Ниже каждый из налогов разберу детально.

Налог при покупке недвижимости

На немецком языке этот налог называется Grunderwerbsteuer. Интересный факт: в переводе само слово означает “налог на приобретение земли”. Но на самом деле его нужно уплачивать при покупке любого вида недвижимости, а не только участка.

Итак, обязанность по уплате этого налога у покупателя наступает, когда договоры подписаны, сделка заключена. До выплаты налога собственник не получает выписку из Поземельной книги.

Ставка составляет от 3,5% до 6,5%. Расчёт происходит от той суммы, которая указывается в договоре.

Но по обязанности уплачивать данный налог есть исключения. Не все объекты недвижимости облагаются этим налогом. Его не нужно платить:

• если сумма недвижимости — меньше 2500 евро. Если хотя бы на один евро больше, придётся отдавать деньги в казну;
• недвижимость получена в подарок, новый владелец собирается использовать её для проживания на законных основаниях, никаких других выплат больше не предполагается;
• если покупатель — родственник продавца по вертикальной линии. Или если он является супругом (экс-супругом).

По поводу бывшего мужа или жены есть немало интересных моментов. Бывает, что при разводе не удаётся поделить дом или квартиру. Иногда мужа и жену уже развели, а имущественный спор ещё продолжается. В этом случае один из бывших супругов может предложить выкупить спорное имущество. И если заключается такая вот сделка, то налоги в Германии при покупке платить не надо.

Как налог при приобретении недвижимости зависит от региона?

Налоговая ставка находится в прямой зависимости от конкретной земли. Ставка меняется следующим образом:

• 3,5% — Бавария и Саксония;
• 4,5% — Гамбург;
• 5% — Баден-Вюртемберг, Бремен, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Мекленбург – Передняя Померания, Тюрингия, Рейнланд-Пфальц;
• 6% — Берлин и Гессен;
• 6,5% — Северный Рейн – Вестфалия, Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Саарланд.

В некоторых землях налоговая ставка растёт довольно быстро. Северный Рейн – Вестфалия этим особенно отличились. В конце 2011 регион поднял ставку до 5%, а в 2015 — до актуальных сейчас значений. Не исключено, что налоги будут расти и дальше, когда страна выйдет из кризиса.

Могут ли иностранцы не платить налог на недвижимость при покупке?

Если иностранец купил долю в юридическом лице, которое владеет недвижимостью (или акции), ему не придётся платить налог на покупку недвижимости. Это популярная в Германии схема. Она известна как Share Deal.

Налог в этой ситуации не уплачивается, потому что владелец остаётся прежним. Просто покупка акций или доли даёт право пользования.

Такая схема покупки отлично подходит для тех, кто приобретает квартиру или дом для сдачи в аренду. Данный вид заработка в Германии рассматривается как полноценный бизнес. Поэтому фирму всё равно открывать придётся.

Важно: вам потребуется соучредитель, потому что в одних руках не может быть больше 95% акций или долей. И соучредитель не должен быть вашим родственником.

Налог на владение недвижимостью

Этот налог называется Grundsteuer. Его платят и немецкие граждане, и иностранцы. Чтобы рассчитать, сколько вы будете платить, нужно узнать оценочную стоимость объекта — Einheitswert.

Сама ставка относительно небольшая — 0,35%. Но есть муниципальный коэффициент. На него влияет множество факторов:

• регион, в котором вы находитесь;
• разновидность постройки;
• год сдачи дома в эксплуатацию;
• точное местонахождение в населённом пункте (или в пригороде);
• размер земельного участка, на котором построен объект недвижимости (не квартиры, не путать!).

В итоге платят в пределах от 1% до 2,8% в среднем. В перерасчёте на деньги на 2021 год это выходит около 200-250 евро на двухкомнатную квартиру. Для Европы — немного. Рассчитываться нужно раз в год. Можно открыть отдельный счёт и настроить автоматические коммунальные платежи.

Платит собственник земли

У уплаты налога на недвижимость есть свои тонкости. Платит её владелец земли. При этом собственник дома или квартиры — не всегда владелец самого участника или даже его части.

В Германии часто владелец дома арендует землю у другого лица (собственника). А собственник участка уже и платит налог на недвижимость.

Кажется, что это — просто формальности, юридические тонкости. Но для покупателя они могут означать:

1. Собственник земли перераспределяет налог на землю между всеми владельцами многоквартирного дома. Он может устанавливать другую периодичность выплаты такого налога. Например, раз в месяц, а не в год. То есть платежи дробятся. Обычно об этом покупателя заранее предупреждают.
2. Собственник земли сам разбирается с налогом. Вместо налога на землю вы платите ежемесячно деньги за аренду земли. Как правило, это маленькие суммы. По размеру выплаты будут сопоставимыми с налогом на землю или даже меньше.

Можно ли уменьшить размер налога на землю?

Налоговое бремя всегда хочется уменьшить. Это понятное желание. К сожалению, оно неосуществимо в случае налога на землю: оценочную стоимость устанавливает специальная инспекция. Она же делает все расчёты. Собственнику только высылается счёт, который нужно оплатить.

В России похожий налог основывается на кадастровой стоимости объекта недвижимости. И размер кадастровой стоимости в судебном порядке можно оспорить. В Германии теоретически такая возможность тоже существует. Например, если вы уверены, что инспекция допустила ошибку.

Но немецкие службы работают качественно. Чиновники в них — дотошные. Поймать их на ошибке — что-то на грани фантастики. Поэтому в юридической практике почти нет примеров успешного оспаривания таких расчётов.

Кроме того, это ещё и финансово невыгодно. Владельцы недвижимости редко платят больше нескольких сотен евро в год. Для европейской недвижимости это немного. В Германии гораздо больше денег уходит на коммунальные платежи. А оспаривание без услуг опытного юриста невозможно. Такой же специалист дорого берёт. Поэтому задумываться всерьёз об оспаривании — нерационально.

Как платить налог на владение землёй?

У вас есть несколько вариантов уплаты такого налога:

1. Лично прийти в городское налоговое управление. Адреса и время работы можно найти на муниципальном сайте. Но в пандемию этот способ по понятным причинам — не самый популярный.
2. Сделать перевод на банковский счёт. Можно настроить автоплатежи со своего счёта.
3. Поручить выплаты налоговому консультанту или личному бухгалтеру. Но найм такого специалиста будет оправданным в экономическом плане, если у вас — много операций.
4. Зарегистрироваться на портале Elster. Там можно выплачивать какие угодно налоги в Германии. У него есть удобное приложение, разобраться нетрудно.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости тоже нужно заплатить налог. Ставка у него такая же, как и при выплате налога на прибыль при сдаче недвижимости в аренду. И в этом случае тоже выгоднее продавать недвижимость, оформленную на юридическое лицо.

Расчёт базы для налога:

1. Цена, по которой вы продаёте объект.
2. От этой цены отнимаете цену покупки.
3. От оставшейся суммы вычитаете траты на амортизацию. У вас получилась сумма, с которой будете платить налог.

Когда налог при продаже можно не платить?

Можно вообще не выплачивать такой налог. Если физическое лицо владеет недвижимостью 10 лет или больше, то ему не нужно ничего отдавать государству.

Также собственник освобождается от налога, если использовал недвижимость только для личных нужд всё время владения. Или хотя бы последние 3 года (год продажи считается).

Это значит, что недвижимость не сдавалась указанное время в аренду. Также её нельзя никаким образом использовать для бизнеса.

Налог с аренды

Многие в России привыкли сдавать квартиры в аренду и не платить с этого налоги. В Германии так не получатся: следят строго. Деньги за аренду жилья — это пассивный доход. И с него нужно платить налог (как в РФ — подоходный).

Для физлиц такой налог называется Einkommensteuer. Узнать так просто размер налога не получится: всё зависит от общего дохода частного лица. Ставка может колебаться от 14,77 до 47,48%. Как узнать, какая ставка у вас? Можно спросить у налогового консультанта в Германии.

С физических лиц берут много. Поэтому зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду через юрлица. Если такая компания больше ничем не занимается, то налог будет 15,825%. Намного выгоднее в 99% случаях.

При расчёте налога на прибыль у компании, которая сдаёт в аренду недвижимость, учитывается налоговая база. Она является разницей между доходами и расходами.

Расходы:

• коммунальные платежи за сдаваемую квартиру или дом;
• деньги, которые идут управляющей компании;
• ежегодный налог на недвижимость;
• проценты по кредиту;
• амортизация — на износ можно списывать в год до 3% от общей стоимости объекта.

Можно в список включить и другие расходы. Например, на оплату услуг садовника. Но бесконечно наращивать нельзя.

Если иностранец обладает хорошей кредитной историей, он может для занятия бизнесом взять кредит. А потом на проценты по займу серьёзно снизить налогооблагаемую базу. В итоге при грамотном оформлении многие государству почти ничего не платят, сдавая квартиры и дома в аренду.

Наследство и дарение

Получить квартиру или дом в Германии можно по наследству или в дар. Новые владельцы должны будут заплатить налог размером от 7% и до 50%. Ставка зависит от стоимости имущества и класса налогоплательщика.

При передаче недвижимости в наследство или в дар по законодательству устанавливается необлагаемый вычет:

• муж или жена — 500 тысяч;
• дети или внуки, если родители умерли — 400 тысяч, а вот если все живы — 200 тысяч;
• передача имущества родителям — 100 тысяч;
• все остальные — 20 тысяч.

Обязательное страхование недвижимости в Германии

Строго говоря, обязательное страхование — это не налоги. Но для рядового человека особой разницы нет. Уже всем, наверное, известно, что в ЕС без страховки никуда.

Тем не менее в Германии в большинстве случаев вы сами решаете, нужна ли вам страховка на квартиру/дом или нет. Многие её добровольно берут, потому что страховка здесь реально помогает, если соседи залили, а ждать суда не хочется. Также страховка защищает от стихийного бедствия и от многих других ситуаций. С ней действительно спокойно. Страховые компании в Германии добросовестно выплачивают всё.

Но иногда покупка страховки перестаёт быть личным делом собственника. Это:

1. Приобретение коммерческой недвижимости. Считается, что при ведении бизнеса вы затрагиваете интересы других лиц (работников, контрагентов). Поэтому государство настаивает на гарантиях и стабильности. Надёжность в Германии — превыше всего!
2. Оформление ипотеки. Тут всё просто и во многом как в России — без страховки вам просто не дадут кредит.

Размер страховки определяется следующим:

• сумма страхового покрытия (то есть максимум, выше которого вам не выплатят). Чем больше покрытие, тем дороже страховка;
• тип самой страховки;
• ваш страховой стаж и рейтинг. Если с вами у страховых компаний много проблем, страховка будет дорогим удовольствием. А могут и вообще отказать.

Обязательные страховые выплаты делаются по-разному. Бывают разовые платежи, но редко. Чаще всего это ежемесячные, квартальные или годовые.

Соглашение о двойном налогообложении

Между РФ и Германией заключено соглашение об избегании двойного налогообложения. Это означает, что если резидент РФ выплатил налоги в Германии, то он может сократить на соответствующую сумму налог на прибыль в России.

Но использовать такой вычет не так-то просто:

1. Нужно доказать, что расходы имеют место.
2. Надо предоставить аргументацию наличия такого права (дать отсылку на соответствующий пункт соглашения).

Если вы не уверены в том, что получите вычет, обратитесь к профессионалам. В 2021 году к налоговой оптимизации в РФ относятся подозрительно. Поэтому лучше проконсультироваться.

Как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов?

Чтобы узнать, во сколько вам обойдётся квартира или дом, нужно принимать во внимание только цену, которую указал покупатель, и налог при покупке с учётом конкретного региона. Все остальные налоги уже относятся к содержанию квартиры. А налог при продаже может вас даже не затронуть.

Покупка недвижимости в Германии в последние годы становится всё популярнее. Здесь простая и понятная система налогообложения. Также можно без проблем получить налоговые льготы. Но если вам трудно разобраться во всём самостоятельно, обратитесь к агенту. Посредники могут взять всё на себя под ключ.