Сколько стоит содержать недвижимость в Греции: налоги, коммунальные платежи и страхование

Расскажем о стоимости содержания недвижимости в Греции. Вы узнаете:

• какими налогами на недвижимость облагаются покупатель, продавец и наследники; 
• сколько стоит оформление сделок с недвижимостью;
• какие цены на коммуналку и как можно сэкономить;
• как пользоваться налоговыми льготами;
• нужно ли страховать недвижимость. 

“Россияне занимают 3-е место по количеству инвесторов, которые получили ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость” — Immigrant Invest

Налоги на недвижимость

Каждый участник сделки (покупатель, продавец) оплачивает свои налоги после совершения сделки. Сумма платежеей часто зависит от кадастровой или рыночной стоимости недвижимости.

Покупателю — 2 платежа 

Первый платеж: “На переход права собственности” — 3,09 % от фактической или кадастровой стоимости недвижимости. Они совпадают крайне редко. Налог оплачивают за большее значение. Такие условия будут действовать как минимум до конца 2022 года. 

Кадастровая стоимость рассчитывается индивидуально и зависит от города, расположения и инфраструктуры. Например, у квартиры в Афинах на первой линии, рядом с памятниками архитектуры или развитой инфраструктурой, но с плохим ремонтом и долгом за коммуналку — кадастровая цена выше рыночной. И наоборот. Рыночная цена квартиры с хорошим ремонтом в неразвитом районе, выше кадастровой. 

Пример: 

Афины, район Илисия. Рыночная стоимость четырехкомнатной квартиры площадью 100 м²  € 450 000, а кадастровой — € 400 000. Фактическая больше. Налог “на переход права собственности” — € 13 905 

Когда вы придете к нотариусу, первое что он спросит — квитанцию об уплате налога на “переход права собственности”. Если ее нет, он не начнет сделку.

Если вдруг сделка сорвалась и покупатель нашел другой вариант, эта квитанция будет действительна. Только если недвижимость дороже — придется доплатить, а если дешевле — получите налоговый вычет.

Второй  платеж:  “На регистрацию в реестре недвижимости” оплачивается после передачи денег продавцу. Ставка 0,5 % от суммы сделки. Из которых:

• 0,475 % — взнос за регистрацию;
• 0,125 % — в юридический фонд. Фонд гарантирует, что нотариус передаст документы в земельный кадастр для регистрации нового владельца. 

Пример:

Трехкомнатная квартира в Афинах площадью 50 м² за € 55 000. Налог 

“на регистрацию в реестре недвижимости” — € 275

Продавцу один платеж — “На прирост капитала”

Компании, которые владеют недвижимостью, при продаже всегда платят 24 % от годового дохода. Налогом облагается сумма прибыли.

Четырехкомнатная квартира на о. Родос площадью 116 м ² за € 170 000. Если такая квартира зарегистрирована на компанию, которая когда-то купила ее за € 150 000, при продаже налог “на прирост капитала” — € 4 800 

Физических лиц власти освободили до конца 2022 года. Но только в том случае, если сделка не предпринимательская. Предпринимательская — когда физлицо продает больше 2 квартир в течение 2 лет. 

Если сделка признается предпринимательской, продавец платит налог на разницу между покупкой и продажей. Считается вся прибыль за год. 

Ставка прогрессивная, дороже продал — больше заплатил:

• до € 20 000 — 15 %;
• € 20 001-30 000 — 29 %;
• € 30 001-40 000 — 37 %;
• более € 40 001 — 45%.

Пример: Сергей из Москвы купил 3 квартиры в июне 2020 года: в Салониках за € 140 000, в Афинах за € 280 000 и на о. Родос за € 600 000. Через год цены выросли и он решил продать недвижимость, чтобы заработать. Сергей выставил всю недвижимость на продажу в феврале 2021 года одновременно. 

Предположим что: 

• в августе купили дом в Салониках — € 150 000 (дороже на € 10 000);
• в сентябре — трехкомнатную квартиру в Афинах  — € 300 000 (дороже на € 20 000);
• в декабре — апартаменты на о. Родос — € 650 000 (дороже на € 50 000). 

Всего за 3 объекта Сергей заработал € 80 000. Посчитаем налог “на прирост капитала”:

• 15 % на первые € 20 000 — € 3 000;
• 29 % на сумму до € 30 000 (€ 10 000) — € 2 900;
• 37 % на сумму до € 40 000 (€ 10 000) — € 3 700; 
• 45 % на все что выше € 40 001 (€ 40 000) — € 18 000;
• всего Сергей заплатит — € 27 600. Сурово! 

Теперь допустим, что Сергей продал недвижимость в Салониках и Афинах в 2021 году, а на о. Родос — в первом полугодии 2022 года. Тогда по итогам 2022 года доход составил бы € 50 000, а налог — € 14 100. Доход в 2021 году налогом облагаться не будет. Потому что Сергей не превысил лимит в 2 объекта. А если бы прошло больше 2 лет владения квартирой на о. Родос, налог “на прирост капитала” — € 0.  

Наследники — “На передачу по наследству или дарение”

Налог рассчитывается от текущей кадастровой стоимости объекта и зависит от родства. В двух словах наследники-дети и наследники-внуки заплатят по-разному, дальше рассмотрим подробнее. Дарение приравнивается к наследованию. 

В Греции три категории родства:

1. Супруги, дети, родители и внуки;
2. Бабушки, дедушки, правнуки и их потомки, братья, сестры (в том числе сводные), дяди, тети, приемные родители, родственники мужа и дети от первого брака мужчины;
3. Все остальные родственники и лица, не состоящие в кровном родстве, но являющиеся частью семьи.

Ставка налога прогрессивная:

Трехкомнатная квартира на о. Крит площадью 130 м² за 330 000. 

Налог для первой категории — € 16 500, для второй — € 66 000, для третьей — € 132 000 

Если наследство получено из-за смерти владельца, то из кадастровой стоимости недвижимости вычтут затраты на похороны, расходы по уходу за умершим и его долги. Налог начислят на оставшуюся сумму.

Регистрацию наследника в реестре недвижимости оформляет нотариус и только после уплаты налога “на наследство”. Услуги нотариуса тоже будут платными. 

Стоимость оформления недвижимости 

Услуги нотариуса — 1,5 % от стоимости. По гражданскому кодексу Греции, договора купли-продажи, акты на передачу по наследству или дарение обязательно оформляются нотариусом. Он сопровождает сделку до регистрации нового владельца. Нотариус обязан хранить оригинал договора сделки, а покупатель и продавец получают только копии.

Услуги адвоката — не менее € 150, но не более 1,5 % от стоимости. Услуга не обязательная. Но! При любой сделке с недвижимостью необходимо хеджировать свои риски. Чтобы обезопасить себя от форс-мажора и юридически правильно оформить сделку, нанимают адвоката. 

Лучше это сделать на стадии выбора. Адвокат проверит объект в государственных органах и банках. Если недвижимость под  арестом/обременением, имеет большие долги или есть риск мошенничества  — он предупредит.

Также адвокат откроет идентификационный налоговый номер для перечисления налогов. За небольшую плату поможет сделать первый платеж и оформить декларацию.  

Услуги риелтора — не менее € 1 000, но не более 2 % от стоимости. Найти недвижимость в Греции без посредника, как и в России, практически невозможно.К риэлторам обращаются, потому что это удобно: 

• продавцу не нужно отвечать на большое количество звонков, рассказывать каждому какая у него хорошая квартира и какая цена окончательная;
• покупателю достаточно рассказать, в какой квартире он хочет жить, а искать варианты и договариваться посмотреть — не его забота.    

Отзывы клиентов о Europe-House

Если покупать жилье от застройщика, эта услуга не понадобится. Роль риэлтора выполняют менеджеры отдела продаж.

Услуги переводчика — примерно € 300. Тоже не обязательная услуга, но опытные инвесторы советуют ею воспользоваться. У переводчика обязательно должна быть государственная лицензия. Проверить ее поможет адвокат и нотариус. 

Прочитать договор на русском языке обязательно. Так вы будете уверены, что в договоре нет пункта вроде: “Продавец имеет права проживать в квартире до 2050 года”. 

Четырехкомнатная квартира в Патрах площадью 95 м² за € 85 000. Расходы на оформление: нотариус — € 1 275, адвокат — € 850, риэлтор — € 1 700 

и переводчик — € 300. Всего — € 4 125

Налоги для владельцев

Если недвижимость не используется в коммерческих целях, в казну платят два ежегодных налога: “ENFIA” и муниципальный. 

Единый налог на недвижимое имущество “ENFIA” — делится на две части

Основная. Только для физических лиц. Недвижимость дешевле €  250 000, налогом не облагается. За более дорогие объекты рассчитывается индивидуально, но не более 1,5 %. 

Ставка зависит от кадастровой стоимости, даты получения разрешения на строительство, этажа и фасада. Рассчитывается по формуле: Н = м² * кф1 * кф2 * кф3 * кф4.

Коэффициент 1 (кадастровая стоимость):

Кадастровая цена за м²

Коэффициент 2 (дата получения разрешения на строительство):

Коэффициент 3 (этажность):

Коэффициент 4 (фасад):

Пример:

Вилла в Салониках площадью 260 м² за 560 000

Подбираем коэффициенты:

• кф1: кадастровая цена м²  в Салониках € 1 200-1 400 — 3,7;
• кф2: дата получения на строительство 2015 год — 1,2;
• кф3: вилла — 1,02;
• кф4: фасад на две и более улиц — 1,02.

Считаем “основной налог на владение”: 260 м² * 3,7 * 1,2 * 1,02 * 1,02 = € 1 200 это 0,2 % в год.

Дополнительная. Юридические лица платят 0,55 % от стоимости всех объектов, которые находятся в его собственности. За исключением помещений, которые используются для производства. Для них ставка — 0,1 %

Физические лица платят только за объекты дороже € 200 000 на рынке. Налог начисляется на сумму, которая превышает порог по ставке 0,1 %-1,15 % в год. 

Размеры ставки:

Пример:

Вилла в Ираклионе площадью 240 м² за € 550 000

Считаем налог:

• 0 % на первые € 200 000 — € 0;
• 0,1 % на сумму до € 250 000 (€ 50 000) — € 50;
• 0,15 % на сумму до € 300 000 (€ 50 000) — € 75;
• 0,3 % на сумму до € 400 000 (€ 100 000) — € 300;
• 0,5 % на сумму до € 500 000 (€ 100 000) — € 500;
• 0,6 % на сумму до € 600 000 (€ 50 000) — € 300;

Владелец этой виллы ежегодно будет платить “дополнительный налог на владение” € 1 225.

Муниципальный 

Это оплата за вывоз мусора, уборку подъезда и придомовой территории, домофон, лифт, покраску фасада и ремонт крыши. Налог ежегодный. Ставка зависит от местонахождения. Его размер — 0,025-0,035 % от стоимости. 

В Испании такой налог называется “комунидад”, а в России — “оплата ЖКХ”.

Если недвижимость сдается в аренду

Если собственник сдает недвижимость в аренду, помимо муниципального налога и “ENFIA“, начисляется подоходный налог и взносы “на солидарность”. 

Подоходный

Для юридических лиц налог всегда 24 %. Физические лица платят по прогрессивной ставке: 

Процент берется отдельно в каждом диапазоне дохода. Если арендодатель физическое лицо, из дохода вычитается 5%. Это предполагаемые затраты на ремонт, техническое обслуживание, обновление и другие эксплуатационные расходы.

Пример: 

Марина сдает двухэтажную пятикомнатную виллу на о. Крит за € 3 800 в месяц. По договору вилла была в аренде 10 месяцев, остальное время Марина отдыхала в ней с семьей. Годовой доход:

• годовой доход — € 38 000;
• льготный вычет 5 % на эксплуатационные расходы — € 1 900;
• итого к налогообложению — € 36 100.

Посчитаем “подоходный налог” от аренды недвижимости:

• 15 % на первые € 12 000 — € 1 800;
• 35 % на сумму до € 35 000 (€ 23 000) — € 8 050;
• 45 % на все что выше € 35 000 (€ 1 100) — € 495;
• всего Марина заплатит — € 10 345.

На солидарность

Во Франции, Испании и США он называется налог на роскошь. Сумма налога зависит от дохода. Налог начисляется отдельно от подоходного. Размер ставки прогрессивный:

Вернемся к Марине, которая заработала € 36 100 за год, и посчитаем сколько она заплатит “на солидарность”:

• 0 % на первые € 12 000 — € 0;
• 2,2 % на сумму до € 20 000 (€ 8 000) — € 176;
• 5 % на сумму до € 30 000 (€ 10 000) — € 500;
• 6,5 % на сумму до € 40 000 (€ 6 100) — € 396;
• Всего взносы “на солидарность”  — € 1 070 (96 тыс руб.).

Расходы на доверительное  управление 

Если нет времени или возможности самостоятельно следить за недвижимостью, можно воспользоваться услугой доверительного управления. Управляющая компания:

• оплачивает коммунальные услуги и налоги;
• информирует о состоянии недвижимости;
• поможет благоустроить дом: купить мебель, установить сантехнику, подстричь газоны, установить сигнализацию и видеонаблюдение;
• вызывает сантехников и электриков.

Все детали стороны прописывают в договоре. Чем больше обязанностей владелец перекладывает на компанию, тем больше ее гонорар. Стоимость услуг может достигать 10 % годового дохода от аренды. Но это сумма только за организацию. За мебель, унитаз, видеокамеры и садовника платится отдельно.

Можно ли уменьшить расходы на налоги

Владельцы недвижимости с инвалидностью 80 % и более освобождаются от всех налогов в Греции. Остальным физическим лицам, помимо 5 %, которые автоматически уменьшают доход от аренды, налогооблагаемый доход можно уменьшить еще.

Владельцам разрешается вычитать из годового дохода расходы по улучшению здания. Считаются расходы, которые собственник тратил с 01 января 2020 г. до конца 2022 г. Размер вычета не более 40 % или € 16 000, но все платежи должны производиться электронно. Сумма, которую владелец потратил, будет вычитаться из налогов в течение 4 лет равными частями.

Пример: Светлана владеет трехкомнатной квартирой в Афинах и сдает ее за €  1 500 в месяц. В июне 2020 года на собрании дома жильцы решили покрасить фасад, отремонтировать подъезды и кровлю на крыше. Для этого каждый собственник перечислил в домовой фонд по € 4 000. 

Что заработала Светлана за 2020 год:

• доход от аренды — € 18 000;
• автоматический льготный вычет 5 %  — € 900;
• подоходный налог — € 3 585 (€ 1 800 + € 1 785);
• налог на солидарность — € 115 (€ 0 + € 115);
• вычет за расходы по улучшению — € 1 000 (€ 4 000/4 года). Остальные € 3 000 будут вычитаться в 2022-2024 гг.;
• сумма налогов к уплате в 2021 году: € 3 585 + € 115 — € 1 000 = € 2 700; 
• итого доход: € 18 000 —  € 4 000 — € 2 700 = € 11 300. 

Льготы не применяются к зданиям, которые внесены в государственную программу модернизации. 

Коммунальные платежи

В Греции платят за электричество, воду, газ, телекоммуникации и содержание территории. 

Электричество. 1 кВт/ч стоит около 0,1 €. Если не пользоваться электрическими обогревателями и нагревателями воды, семья из 4 человек в двухкомнатной квартире в среднем платит € 210 в год. Владельцы домов и вилл — € 780.

Если нагревать воду электронагревателем, счет за свет будет больше на 15-20 %. За обогрев дома электронагревателями или кондиционером — на 20-30 %.

Многие устанавливают солнечные батареи, чтобы нагревать воду и накапливать энергию в аккумуляторах 

Водоснабжение. В каждом регионе цены разные. На островах — дороже. Цена 1 м³ по стране 0,41-0,65 €. Семья из 4 человек, которая проживает в квартире в Салониках или Афинах, платит около € 60 в год.Владельцы небольших вилл и квартир на островах — € 100 в год. Столько же платят семьи, у которых на придомовой территории есть общий бассейн. Те, кто не привык экономить, платит € 250-300 в год.

Многие владельцы домов и вилл пользуются колодцами с грунтовой родниковой водой. Чтобы вода подавалась в дом, ставят насосы. Но это не 100 % экономии, а примерно 60-70 %. Электронасосы увеличивают счет за электричество.

Сбор дождевой воды. Греки придумали его еще в античные времена. Для этого на крышах или подвалах ставят большие баки. Такой способ используют в основном в небольших поселках для экономии 

В греческих квартирах нет центрального горячего водоснабжения. Воду нагревают электронагревателями, отопительными котлами или в баках с солнечными батареями на крышах.  

Отопление. 80 % домов не имеют центрального отопления. Где его нет, используют дизельные или газовые системы отопления. Обогревать дизельным топливом дорого, € 2 000-3 000 в год. Газовые системы отопления дешевле, за сезон — € 100-200. Эти же системы одновременно нагревают и воду.

Многие топят печи или камины. Углем в Греции не пользуются, только дровами. Это обходится дешевле — не больше 60 € в год.

Газ. Подведен в Афинах и Салониках. Один раз в 2 месяца в счет добавляют 8-10 € за обслуживание системы. Жители остальных городов и поселков пользуются газовыми баллонами. Средний счет за газ 300 € в год. 

Телекоммуникации. Самые популярные операторы связи: Cosmote, Vodafone и Wind. Тарифы примерно одинаковые. Что-то дешевле у одного, что-то у другого. Домашний безлимитный интернет стоит 20-30 евро в месяц. Мобильный с безлимитными звонками в одном тарифе — 15-20 €.

Содержание территории. В эту сумму входит обслуживание бассейнов, спортзалов, мест отдыха и охраны территории жилого комплекса. В среднем это стоит 400 € в год. 

Двухэтажная вилла площадью 600 м² на о. Крит за € 1 200 000. Содержание больших таунхаусов и вилл может доходить до € 4 000 в год 

Страхование недвижимости

Страховать недвижимость не обязательно. По желанию это может сделать владелец, арендатор или управляющая компания. В зависимости от страховой компании и пакета, страховка однокомнатной квартиры стоит от € 100 в год, дома или виллы — от € 350.

Пример страхования недвижимости от компании INSURANCE In GREECE

Подведем итоги

Греческие власти делают все, чтобы привлечь инвестиции в страну и выйти из кризиса. Рабочие места иностранцам дают неохотно, а вот жилую и коммерческую недвижимость продают без проблем и бюрократии. Для Греции это дополнительные налоговые поступления. При покупке недвижимости дороже € 250 000 предоставляют ВНЖ, а через 7 лет и гражданство страны ЕС. 

Содержать недвижимость в Греции можно за € 200 в месяц. Для арендодателей все сложнее. Ежемесячно 30-35 % от дохода уходит на уплату налогов. Но с учетом роста цен на жилье и инфляции рубля, Греция — благоприятная страна для инвестиций в недвижимость.