Содержание недвижимости в Германии

Немецкая недвижимость — прекрасный вариант для инвестирования. Однако перед покупкой недвижимости необходимо разобраться, во сколько обойдётся ее содержание. Давайте разберем, из чего складываются все расходы.

Если вам сложно самостоятельно разобраться, можете обратиться за помощью к профессионалам, которые сделают для вас все необходимые расчёты.

Данные в статье приведены на начало 2021 года. Стоит учесть, что они — усреднённые.

Какие вообще расходы предполагаются?

Расходы можно разбить на следующие группы:

• налоги — их размеры непосредственно устанавливаются федеральным или региональным законодательством. Общий объём выплат сильно зависит от того, какой именно регион вы выберете для себя, так что этот момент нужно непременно учитывать;
• коммунальные платежи — при сдаче квартиры в аренду часть из них могут компенсировать арендаторы, но далеко не всё;
• страховка — обязательна, от нее, как и от налогов, избавиться нельзя, причём вне зависимости от того, используете ли вы как-то имущество или нет;
• ипотечные выплаты — актуальны для тех, кто приобрёл недвижимость по кредитному договору;
• оплата услуг управляющей компании;
• расходы на амортизацию. В данном случае подразумевается просто ремонт, хотя некоторые учитывают степень износа и стараются принять этот факт во внимание, чтобы отложить деньги на покупку новой недвижимости. Однако последнее уже излишне, поскольку в Германии дома строятся на века. Здесь очень тщательно подходят к вопросу контроля качества. К тому же сбор денег на ремонт всё же не относится к непосредственным расходам на жильё или другой объект недвижимости в большинстве случаев.

Предлагаем более детально разобрать, из чего складываются вышеперечисленные расходы — легче будет разобраться, на чём конкретно можно сэкономить.

Налог на землю

Этот налог на землю называется Grundsteuer. Он выплачивается раз в год, причём делать соответствующие отчисления обязаны все владельцы недвижимости. Да, это касается и собственников квартир тоже. Ведь любые апартаменты находятся в доме, который, в свою очередь, стоит на земельном участке.

Размеры данного налога непосредственно зависят от региона. То есть, чем дороже участок земли в этой местности, тем больше будут выплаты. А конкретные суммы устанавливает городская община — в отношении тех объектов, которые находятся непосредственно в населённом пункте или же подконтрольны ему. Выплачивать тоже нужно общине, и она же следит за поступлением отчислений.

В качестве базы берётся цена участка — Einheitswert. Её устанавливает налоговая служба Германии 1 января каждого года. В целом, сумму могут пересмотреть в любую сторону, если для этого есть веские основания. Однако стандартно она не меняется на протяжении длительного времени.

Процент от указанной суммы вычисляется по налоговой ставке. Она колеблется в зависимости от вида недвижимости и бывает от 2,6% до 3,5%. И вот к этой сумме конкретный регион может устанавливать мультипликатор — специальный коэффициент, который увеличивает налог или же уменьшает его. Собственно, именно последнее и оказывается решающим. Поэтому перед покупкой недвижимости в отдельно взятом регионе Германии нужно узнать, какие у них там коэффициенты. Отдельные регионы могут установить мультипликаторы во много раз повышающие размер налога. Поэтому покупать там недвижимость невыгодно!

Собственно, в плане налога на недвижимость выгоднее всего брать квартиру. Ведь в этом случае налог делится между всеми собственниками! В итоге собственники трёхкомнатной квартиры при щадящем коэффициенте могут в качестве налога на землю вносить в казну ежегодно около пары сотен евро. А вот владельцам частных домов нередко приходится платить от 1,5 тысяч и до 2. Это связано с тем, что делить налог им не с кем.

Важно: если вы сдаёте такую собственность в аренду, то арендатор по закону обязан выплачивать данный налог за вас! То есть вы сможете не разбираться с отчислением соответствующих сумм. Однако контролировать выплаты всё равно придётся.

Расходы на страховку на недвижимость в Германии

Если вы не хотите потерять кровно нажитое имущество, вам необходимо приобрести страховку. Причём если в случае с частным домом вы сами решаете все вопросы и, в целом, можете попробовать рискнуть и попытаться прожить без неё (правда, в ситуации с ипотекой это не вариант, там страховка обязательна), то при наличии квартиры тратиться придётся. Дело в том, что отдельно на каждые апартаменты страховки не оформляют. Обычно договор заключают или с управляющей компанией на весь дом или с собранием жильцов, опять же, на весь дом. А дальше сумма делится на всех.

Отказаться от страховки или же постараться найти свой вариант в этом случае не получится. Поэтому проще всего смириться с этими расходами заранее. И при покупке недвижимости узнавать, сколько денег уходит на страховку. Разброс может быть значительным — от 80 евро в год и до 500, а иногда и больше.

Конкретика зависит от вида недвижимости, площади, местонахождения, её состояния, характера использования. Кроме того, очень важно, кто именно заключает договор со страховой компанией, как давно, какие скидки предоставляются. Обстановка в регионе тоже учитывается.

Приятная новость для владельцев: при сдаче недвижимости в аренду и эти расходы можно переложить на арендаторов. Правда, это уже зависит от того, о чём вы договоритесь.

Расходы на услуги управляющей компании и хаусмастера

Этот пункт расходов актуален для владельцев квартир. Итак, при покупке апартаментов в Германии вы автоматически заключаете договор с управляющей компанией. Именно она следит за состоянием общей территории, взимает средства на поддержание её в надлежащем виде. Это аналог российского ЖЭКа. В год на него уходит от 100 и до 300 евро.

Иногда домоуправление по договору берёт на себя вообще все вопросы, так или иначе связанные с обеспечением нормальной жизнедеятельности дома. Тогда расходов будет больше, но вам ничего в связи с этим отдельно решать не потребуется. Однако иногда домоуправление отвечает только за функционирование отдельных систем и, например, за капитальный ремонт. В этом случае возникает потребность в хаусмастере.

Поскольку речь идёт о дополнительном пункте расходов, необходимо разобраться, о ком речь. Хаусмастер отвечает за:

• мелкий текущий ремонт — замена лампочек, проверка исправности разных систем, в порядке ли ручки в подъезде и прочее. Если происходит крупная поломка, то это уже к домоуправлению, которое ищет подрядчика, заключает с ним договор, а расходы перекладывает на жильцов. Но задача хаусмастера в такой ситуации будет предупредить о проблеме своевременно;
• уборка помещений или найм того, кто будет этим заниматься;
• контроль своевременного вывоза мусора;
• приведение в порядок газона;
• благоустройство территории вокруг дома;
• отправка счетов;
• обращение внимания жильцов на какую-то проблему.

Хаусмастер — это в среднем около 50 евро в месяц с квартиры. Кажется, что за год довольно много. Однако экономия на таком специалисте ни к чему хорошему не приводит: жильцы сами не будут стабильно за всем следить. А разрушение здания в итоге повлечёт за собой или необходимость капитального и дорогостоящего ремонта, или же резкое снижение стоимости квартиры, как следствие.

Расходы на вывоз мусора и канализацию в Германии

Оплата канализации зависит напрямую от стоимости переработки канализационных вод в конкретном регионе. В среднем за кубометр нужно заплатить 2,4 евро. Расчёт обычно идёт на участок, то есть в случае многоквартирного дома распределяется равномерно между владельцами апартаментов. При этом чем современнее канализация в конкретном городе, тем дешевле будет переработка соответствующих вод. И поскольку разобраться довольно сложно, где и по какой схеме начисляется оплата, единственный вариант понять, какими будут расходы — просто узнать заранее. Расходы на канализацию в год могут колебаться от пары сотен евро и до тысячи, а иногда и больше.

Что же касается вывоза мусора, то в данном случае расходы сильно зависят от того, с какой компанией заключили договор. Бывает так, что вопрос с отходами решается несколькими фирмами сразу. Например, одна может отвечать за стекло, вторая — за органику, а третья — за всё остальное. Поэтому и здесь все индивидуально.

Поскольку платят те, кто создают отходы, то в случае сдачи жилья такие траты перекладываются на жильцов. Расчёт идёт применительно не к квартире, а к человеку.

Важный момент: стоимость расходов на утилизацию мусора напрямую зависят от того, сколько раз в год за ним будут приезжать. А это фиксируется в договоре. В среднем мусор вывозят раз в неделю, всё остальное время он хранится в специальных мешках. Но далеко не всех такая частотность устраивает. При желании вы можете договориться о том, что за мусором будут приезжать через день. Вот только бюджет на это возрастет пропорционально.

Расходы на отопление в Германии

Решение этого вопроса тоже глубоко индивидуально. Дело в том, что в Германии вообще нет такого понятия как центральное отопление. И при строительстве каждого многоквартирного дома данный вопрос регулируется отдельно.

Кто-то топит дом дровами, причём котлы в этом случае могут находиться в подвале, кто-то — мазутом, кто-то — электричеством. Поэтому нужно узнавать заранее, какой вариант применяется в приглянувшемся вам объекте и сколько это будет стоить. Причём учтите, что есть два пункта расходов: на квартиру и за отопление общей территории.

Расходы на воду в Германии

В плане оплаты воды всё традиционно: на горячую и холодную. Однако первых расходов можно избежать, если вода нагревается за счёт отопительной системы. Правда, в этом случае возрастают расходы по предыдущему пункту. Сказать, какой вариант выгоднее — сложно, нужно брать в руки калькулятор и вести расчёты применительно к каждому объекту недвижимости.

Что же касается холодной воды, то бюджет на неё зависят от определённого региона страны. В среднем на начало 2021 года цены колеблются в пределах 1-1,5 евро за кубометр. При сдаче недвижимости в аренду эти расходы перекладываются полностью на жильцов.

Электричество, телевидение, Интернет, телефон

Эти расходы определяются уже индивидуально. Даже по электричеству каждый владелец квартиры заключает отдельный контракт с поставляющей ресурс компанией. И расходы непосредственно зависят не только от того, сколько вы потребляете, но и от того, на каких условиях оформили договор, предполагаются ли скидки. На электричество, например, есть ночные и дневные тарифы, причём они колеблются в зависимости от общего числа жильцов, дома, региона и многого другого.

Телевидение оплачивать необязательно, телефон тоже, впрочем, как и Интернет. Это уже всё по выбору. Однако вне зависимости от того, смотрите ли вы ТВ или нет, каждый проживающий в квартире в Германии обязан ежемесячно выплачивать сбор на радио и телевидение размером 17,5 евро. Это что-то вроде обязательного налога, за счёт которого и финансируются государственные СМИ.

Расходы на лифт

Если в доме есть лифт (а он далеко не всегда предусмотрен, разумеется, если это не небоскрёб), то его содержание  в год может обойтись от нескольких сотен евро до нескольких тысяч. И это касается только одного лифта. А если их несколько, расходы увеличатся. Они традиционно распределяются между всеми жильцами. Причём, в отличие от России, платить обязаны все, то есть и проживающие на первом этаже.

Траты на капитальный ремонт дорог

Качество немецких дорог вошло в легенду. Чтобы оно таким и оставалось, за этим нужно следить. Косметическим ремонтом занимается городская администрация за свой собственный счёт. А вот при решении вопроса с капитальным ремонтом, что происходит с периодичностью от одного раза в 25 лет до одного раза в 40 лет, могут привлекаться средства владельцев домов. Разумеется, в принудительном порядке.

Расходы перекладываются на плечи собственников не полностью, а частично. Конкретный процент от всех расходов, которые компенсируют владельцы недвижимости, прописан в региональном законодательстве. Колебания могут быть существенными — от 25% и до 75%. Причём оплачивать владельцы должны не ремонт всей дороги, а только примыкающих к зданию или земельному участку тротуаров. Но поскольку капитальный ремонт по всем правилам — это миллионы евро, даже такой вариант может оказаться накладным. Поэтому во избежание сюрпризов и данным вопросом перед покупкой недвижимости стоит поинтересоваться.

Подоходный налог

Это не то, что напрямую связано с содержанием недвижимости, однако непосредственно затрагивает соответствующую тему. Итак, если вы сдаёте квартиру или дом в аренду, то получаете доход. А это означает, что вы должны заплатить государству с него налог.

Ставка подоходного налога зависит от того, сколько в плане чистой прибыли вы получаете. Чем больше доход, тем больше отчислений государству. Ставка возрастает вплоть до 45% ежегодно. Поэтому выгоднее всего покупать несколько объектов недвижимости в Германии и оформлять их на разных членов семьи.

Как видите, расходов предполагается много, причём большую часть заранее просчитать не получится. Поэтому выбирать собственность нужно очень внимательно и с агентом, который поможет разобраться во всём досконально.