Содержание недвижимости в Испании: налоги, сборы и дополнительные расходы

Сколько стоит содержать недвижимость в Испании, какие налоги платить, во что обойдутся коммунальные услуги и страховка. Что можно оплачивать удаленно? Расскажем подробнее. 

Купили виллу мечты 480 м² в 300 метрах от моря за €550 000, а заплатили более €580 000 (потому что налоги, сборы, взносы и ремонт)

Налоги при покупке 

Их надо уплатить сразу после покупки недвижимости. Без этого нельзя оформить недвижимость на себя, а значит использовать объект по назначению. 

Вторичный рынок 

Если покупаем недвижимость на вторичном рынке Испании, то оплачиваем налог на передачу прав собственности. Ставка от 8 % до 11 % от рыночной стоимости недвижимости (суммы, указанной в договоре). Размер налоговой ставки зависит от региона и цены недвижимости. 

Например, в Андалусии, Валенсии и Каталонии ставка 10 %,  а в Эстремадуре  — 8 %, при стоимости объекта до €360 000 и 10 % при цене от €360 000. 

Оплатить его нужно в течение 30 дней после покупки. Квитанция об уплате налога нужна, чтобы зарегистрировать нового собственника. 

Купили однокомнатную квартиру 33 м² в Барселоне, цена €109000, уплатили налог €10900

Новостройки 

При покупке квартиры или апартаментов в новостройках придется платить  два налога: 

1. НДС 10 % от рыночной стоимости объекта. 
2. 1,5 % от рыночной стоимости объекта за оформление недвижимости. 

Дешевле и выгоднее покупать недвижимость на вторичном рынке. Потому что в этом случаем можно попытаться снизить рыночную стоимость объекта. Договориться с собственником. Однако это, конечно, незаконно. 

Итак, какие налоги нужно оплатить при покупке недвижимости в Испании. 

Налоги на содержание недвижимости  

Ежегодные налоги на недвижимость в Италии для русскоязычных граждан в 2021 году, скорее всего, не вырастут. Однако местные муниципалитеты могут их пересмотреть. 

Налог на недвижимость (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Оплачивают все собственники недвижимости в Испании. Обычно размер налога не более 1,1 % от кадастровой стоимости недвижимости. 

Где-то налог — 0,4 %, где-то — 1,1 %. Налоговая ставка зависит от типа объекта (жилая, коммерческая недвижимость) и региона. 

Уплата налога может быть автоматизирована. Он оплачивается автоматически с банковского счета. Настроить автоматическую оплату помогают агенты по недвижимости и консультанты. Вам останется проследить, чтобы первый платеж прошел верно. 

Налог на возможные доходы нерезидента (IRNR) 

Impuesto sobre el Patrimonio (IRNR) — от 0,2 до 0,5 % от кадастровой стоимости объекта в зависимости от недвижимости и региона. Налоги оплачивают нерезиденты Испании, которые не живут в стране. Купили недвижимость — уехали — нужно платить налог один раз в год, подавая декларацию. 

Его нельзя оплачивать онлайн. Чтобы оплатить, нужно лично подать налоговую декларацию (можно сделать генеральную доверенность на специалиста). 

Сумма налога меняется, если недвижимость сдается в аренду. В этом случае нерезиденты Испании платят 24 % от дохода,  нерезиденты Испании, но граждане ЕС оплачивают 19 % от дохода. Уплачивать налог придется каждый квартал, когда недвижимость сдавалась в аренду. Сдали в аренду — подали декларацию до 15 числа следующего квартала — оплатили налог. 

Сдать недвижимость на 365 дней невозможно. Поэтому в конце года нужно посчитать дни, в которые недвижимость не была сдана в аренду, и подать годовую декларацию с оплатой налогов от 0,2 до 0,5 % от кадастровой стоимости. 

Подведем итог: 

• сдаете в аренду — 19 или 24 % (ежеквартально подаете декларацию и оплачиваете); 
• не сдаете в аренду (или есть дни, когда не сдавали) — от 0,2 до 0,5 % (раз в год подаете декларацию). 

В Испании полно элитной недвижимости, как эта вилла 300 м² на первой линии побережья за € 1350000

Налог на роскошь

Оплачивается по прогрессивной шкале. Сумма налога составляет 0,2 — 2,5 % от наличия активов суммарной стоимостью более €700 000.

Если в собственности несколько объектов недвижимости, акций, облигаций, стоимостью более €700 тыс., то раз в год придется подавать декларацию и уплачивать налог на роскошь. 

Согласно ст. 4.3 Закона 19/1991 (Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio), некоторые предметы искусства и антиквариат вообще не облагается налогом, а на некоторые предусмотрены налоговые вычеты и льготы. Подробности в законе. 

Двухэтажная вилла 470м² недалеко от Картахены (Мурсия) за €871 000, налоговая льгота €300 000 — сделайте виллу основным жильем и не платите налог

На основное жилье предоставляется льгота от государства. Каждый регион вправе сам определять размер льготы. Где-то это €300 000, где-то €900 000.  Если купили виллу за €700 000, живете в ней постоянно, а других активов нет, то при льготе от €300 000 налог на роскошь платить не придется. 

Соотнесите стоимость объекта недвижимости с установленной в регионе льготой, чтобы не платить ежегодный налог на роскошь. 

Ежемесячные муниципальные сборы

Коммунальные расходы делятся на фиксированные и переменные.

 Фиксированные платежи придется оплачивать даже в том случае, если недвижимость простаивает. Основной платеж, кроме налогов, о которых мы уже говорили, содержание жилья и придомовой территории. Если у вас частный дом, то придется нанимать людей, которые будут ухаживать за территорией. Еще ежегодно нужно платить за подключение к коммуникациям (около €60).

Переменные платежи: вода, газ, электроэнергия по счетчикам, а также плата за коммуникации (интернет, TV). 

Особое место в жизни владельцев итальянской недвижимости занимает плата за электроэнергию. Вы знаете, что Испания — южная страна. Температура воздуха здесь редко опускается ниже +5 °C.  Поэтому в большинстве домов нет центральной системы отопления и горячего водоснабжения. Квартиры и дома отапливаются с помощью стационарных и переносных электрических приборов, а воду греют бойлеры. Это накладывает определенные трудности. Так что правильно выбирайте объект недвижимости, который хотите купить. 

Содержание дома и придомовой территории (комунидад)

Это уборка подъезда, территории, ремонт лифта, уход за бассейном, газоном и вывоз мусора. Содержанием жилья занимаются жилищные кооперативы (комунидад). Естественно, они не выполняют работы самостоятельно, а нанимают управляющие компании. 

Результат работы комунидад: чистые тротуары, ухоженные скверы и парки 

Чем дороже район и богаче оборудование дома (есть открытый или закрытый бассейн, спортивный зал, детская площадка), тем выше плата за его содержание. 

Стоимость содержания жилья рассчитывается индивидуально на каждый дом и делится между собственниками с наценкой управляющей компании. В среднем содержание жилья обходится от €200 евро в год. Есть дома, где годовой счет составляет несколько тысяч евро. 

Кооператив жильцов дома может принять решение о самостоятельном уходе за домом и территорией. Тогда часть работ возьмут на себя жильцы, которым будет назначена зарплата, а на другую часть наймут специалистов. Часто этот вариант дороже, чем наем одной специализированной компании. 

Видите мусор, упавшие ветки пальм, заросли травы? 

Коммунальные услуги 

Размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги в Испании серьезно зависят от бережливости собственника жилья. Испанец может помыться и побриться на €0,01, русскоязычному человеку может не хватить и €0,1. Режим экономии известен каждому жителю Европы. Хотите платить меньше — экономьте. 

Водоснабжение

Подключение к точке холодного водоснабжения стоит €60. Горячую воду подают не везде, поэтому приходится использовать общедомовые или индивидуальные электрические (иногда газовые) бойлеры для ее нагрева. 

Расход воды оплачивается по счетчику. Но в каждом регионе и городе есть свои нюансы. Часто используют прогрессивную шкалу расчетов. Первые 8 кубометров воды в месяц стоят — €0,5, следующие 8 кубов в этом месяце — €0,7, если расход превысил 16 кубов, то €1,2. 

Если расходы воды держатся высокие, то ставку могут поднять персонально. Чем экономичнее используете воду, тем меньше платите. 

Трижды подумайте, стоит ли покупать посудомоечную машину и бриться с открытым краном. 

Газ 

Если русскоязычный человек слышит слово “газ”, то думает о плите, газовом счетчике на трубе или “Газпроме”. Испанец думает о баллоне. 

Газ покупают в баллонах, используя его для приготовления пищи, подогрева воды и отопления. Один баллон, в зависимости от объема, стоит до €15. Его хватает на 1,5 месяца, если использовать исключительно для готовки. Два баллона нужно при регулярном нагреве воды — это уже €30. 

Отопление на газу организовать в многоквартирном доме часто нельзя, а в частном — пожалуйста. Только в месяц на обогрев будет выходить от €100 при экономном использовании каждого баллона. Итоговая стоимость зависимости от отапливаемой площади. 

Электрические счетчики висят прямо на стене — нормальная ситуация 

для бюджетных апартаментов 

Электроэнергия 

Главный ресурс, который стараются экономить. Кондиционер летом, отопление зимой, бытовая техника, подогрев воды — на все нужно электричество. 

Стоимость 1 кВт/ч — от €0.23. В Москве средняя ДНЕВНАЯ стоимость 1 кВт/ч — €0.067, по ночному тарифу — €0.024. В 3.4 раза дороже! И это мы сравниваем с дорогой Москвой. 

Использовать электричество для обогрева и просушки помещений виллы, загородного дома и даже квартиры — дорогое удовольствие. Для испанца 15 °C в квартире — нормальная температура, для нас это холодно. Мы привыкли ходить дома в шортах и открывать окна, чтобы проветрить и снизить температуру хотя бы до 22 °C . В Испании это дико. 

Отапливаться на Севере Испании придется с ноября по март. Потому что становится сыро и зябко. Хорошо, что в северных регионах (Сантандер, Астурия, Галисия, Наварра и страна Басков) кое-где встречается центральное отопление. В южных его нет вовсе, поэтому везде используют электрические обогреватели и лишь немногие топят газом. 

Квартира VS дом  

Дом или виллу содержать в несколько раз дороже. Потому что придется ухаживать за территорией, бассейном, зданием, отапливать большие площади, находить людей или проводить все работы самому. 

Сравним стоимость содержания квартиры и виллы в Испании: 

Виллу или дом содержать дороже. Потому что надо платить специалистам из своего кармана (садовнику, чистильщику бассейна), площадь помещений больше, что создает дополнительные сложно с организацией отопления, а сама по себе недвижимость дороже, поэтому будут выше налоги. 

Страховка 

Она не обязательна, когда покупаете недвижимость без ипотечных средств. Если брать дом или квартиру в ипотеку, то придется страховать.

 Так как большая часть людей покупают недвижимость не только для себя, но и в качестве доходного актива, то страховку лучше сделать. 

Заплатить от €350, когда у тебя есть деньги — это лучше, чем платить €10 000, €20 000 или даже €50 000, когда их у тебя нет. 

Стоимость страховки зависит от стоимости недвижимости и условий страхования. Страховые фирмы Испании могут включить в страховой пакет защиту от кражи, пожара, затопления, нанесение вреда другим собственникам (например, прорвало бассейн и затопило участок соседа), неуплаты арендной платы и вандализма (в т.ч. арендаторов). Чем шире страховой пакет, тем дороже страховка. 

Читайте: 9-ть способов оформить вид на жительство в Испании — каждому что-то подойдет

Что запомнить о содержании недвижимости в Испании 

1. Выбирайте элитную недвижимость в регионах с высокими льготами на единственное постоянное жилье. В будущем можно сэкономить на налогах. 
2. Перед покупкой дома или квартиры в Испании узнавайте класс энергоэффективности, задавайте вопросы об отоплении, коммуникациях и сами изучите счета за коммунальные услуги. Без этого можно купить не дом, а “черную дыру” в бюджете.
3. Часть оплаты за содержание жилья можно автоматизировать. Сделайте это через своего агента по недвижимости и найдите доверенное лицо, которое сможет подавать налоговые декларации или придется приезжать лично минимум раз в год на 3 — 5 дней. 
4. Планируете сдавать недвижимость в аренду или купили объект в зоне возможного затопления — оформляйте расширенную страховку. Лучше заплатить до €500 сейчас, чем десять тысяч в случае ЧП. 

Если есть вопросы по покупке или содержании недвижимости в Испании — обращайтесь к специалистам Europe-House. Поможем.