Содержание недвижимости во Франции

Франция — одна из самых красивых европейских стран, которая отличается достаточно стабильным экономическим положением, высоким уровнем жизни, неплохой экологией и огромным количеством достопримечательностей. А ещё эта страна продаёт недвижимость иностранным резидентам на выгодных условиях. Причём настолько, что Франция в течение последних 10 лет вошла в топ 20 государств мира по объёмам заключения подобных сделок именно с иностранцами.

Недвижимость во Франции покупают с самыми разными целями:

• для проживания или для размещения там близких;
• с целью заработка на сдаче в посуточную или долгосрочную аренду;
• в качестве инвестирования (заработок на постепенном возрастании стоимости объекта, но это оправдывает себя исключительно при грамотном выборе недвижимости);
• с целью заработка на последующей перепродаже после ремонта — и этот вариант может сработать только при грамотном расчёте;
• для облегчения процедуры получения гражданства.

Стоит отметить, что наличие недвижимости во Франции не означает, что собственник автоматически получает гражданство или ВНЖ. Однако такое имущество становится аргументом в пользу данного лица. Плюс ему будет заметно легче оформить визу или же разобраться с другими миграционными моментами.

Вне зависимости от того, с какими целями вы покупаете данную собственность, с расходами на её содержание однозначно стоит разобраться. Это важный момент, потому что позволит понять, имеет ли смысл в принципе тратиться подобным образом или нет. Возможно, что с учётом содержания заработать ничего не получится. Но даже если подобное вложение всё равно выгодно, учитывать расходы нужно. Это — основа бизнес-плана, к тому же проще заранее откладывать деньги.

Содержание недвижимости во Франции: из чего всё складывается?

Содержание недвижимости во Франции — это целый ряд трат. Оно складывается из следующего:

• налоги (о них подробнее будет ниже);
• общие платежи — расходы, связанные с содержанием коммунального хозяйства;
• индивидуальные платежи.

Учтите, что многое зависит от того, используете ли вы свою собственность или нет, сдаёте в аренду или “запечатали”. Какие-то траты в любом случае будут.

Расходы на налоги

К основным налогам относится налог на недвижимость (taxe fonciere). Его нужно выплачивать на момент 1 января каждый год. Причём вне зависимости от того, используете ли вы собственность или нет. Сумма определяется на основании арендной стоимости, которую установил применительно к данному типу недвижимости муниципалитет в конкретном регионе. Данная сумма принимается в качестве ставки. И от неё может уже отчисляться в среднем от 0,5 до 1,5.

Зависимость есть, причём не самая логичная для жителей России: в экономически слабо развитых регионах налог на недвижимость выше. И наоборот. Объясняется это тем, что таким образом власти хотят компенсировать недобор в бюджет.

Допустим, можно в качестве ориентира взять квартиру площадью 50 м2 и условной стоимостью 200 000 евро. В Париже вам придётся за неё отдать по этому налогу 400 евро в год. А вот в каком-нибудь небольшом городе объект недвижимости со схожими показателями может требовать выплаты уже 700-800 евро.

Самые выгодные регионы в плане этого налога — Прованс, Париж, Лион, Лазурный берег. Не очень высокое налогообложение в большинстве крупных городов. И важный момент: этот налог всегда платит владелец собственности.

Налог на проживание — ещё один крупный налог, который также выплачивается ежегодно. Он называется taxe d’habitation. Если вы сдаёте недвижимость в аренду, то эти выплаты можно переложить на арендатора. Точная сумма налога постоянно меняется. Она зависит от множества факторов:

• рыночная цена на аренду такой собственности;
• уровень дохода владельца;
• состав семьи;
• количество квадратных метров.

Иногда порядок расчёта меняется. В этом отношении нужно внимательно следить за законодательством. Но в целом по сумме чаще всего налог на проживание равен размеру налогу на недвижимость или незначительно от него отличается.

Если выплаты по налогу на недвижимость идут в казну, то налог на проживание покрывает внешние траты, связанные с содержанием всего дома. Это ремонтные работы, вывоз мусора, уход за общей территорией, безопасность здания. Логика проведения подобных выплат достаточно простая: вне зависимости от того, живёте ли вы в этом доме или нет, здание нужно в любом случае содержать, за ним требуется присматривать.

Налог на аренду — это следующая выплата в казну. Налог может очень сильно зависеть от того, какой именно доход вы получаете. Если он меньше 6 тысяч евро в год, то налог будет минимальным — 5%. А вот если больше 150 тысяч, то государству придётся отдать 45%. Однако при начислении большое значение имеет также, являетесь ли вы резидентом или нет. Для нерезидентов налог начинается от 20%, причём вне зависимости от того, какую сумму дохода в год вы получаете.

Помимо этого, нельзя забывать о социальных сборах. Они равняются 15,5%. Если вы запутались во всех начислениях, лучше всего обратиться к бухгалтеру, чтобы он помог разобраться.

Налог на роскошь — это ещё одна выплата, дополнительная. Она начисляется на недвижимость, которая стоит больше 1 миллиона 300 тысяч евро. Точная сумма налога зависит от итоговой стоимости такой собственности: чем выше, тем больше придётся отдавать государству. Но следует учесть, что существуют способы ухода от необходимости платить данный налог:

1. Вы освобождаетесь от подобного обязательства, если имущество было куплено с мебелью, которая и повлияла на соответствующую стоимость.
2. Ничего выплачивать не придётся, если для покупки подобной собственности был взят кредит, и имеющиеся (погашенные активы) общей стоимостью не превышают 1,3 миллиона и не достигли этой суммы. Однако в последнем случае нужно учитывать, что обязательство по выплате возникнет сразу же, как только вы погасите кредит на нужную сумму. То есть освобождение в этой ситуации — временное.

Что нужно знать о налогообложении Франции?

Система налогообложения во Франции несколько запутанная. Размер выплат может зависеть от большого количества факторов: не только от того, являетесь ли вы резидентом или нет, но и от региона, местного законодательства, решения муниципалитета и прочего. При сдаче недвижимости в аренду, например, большое значение имеет, меблированная ли квартира или нет. Стандартно в Европе для посуточной аренды используются меблированные квартиры. И в то же время для долгосрочной — пустые, то есть жилец всё привозит с собой, иногда даже встраиваемую бытовую технику.

Если вам сложно во всём этом разобраться, можно нанять бухгалтера. Он не только будет заполнять за вас декларации, но и сможет пояснить, на что уходят ваши отчисления.

Важный момент: в России население привыкло, что за свои налоги мы ничего не получаем. Во Франции, как и в целом в странах ЕС, всё далеко не так. Вы можете довольно много отчислять на поддержание ландшафта вокруг дома, но с земельным участком всё будет в порядке. Причём вам даже необязательно жить в стране или каждый год туда приезжать, чтобы быть в этом уверенным.

А если внезапно какие-то обязательства перед собственником не выполняются (неважно, является ли он гражданином или резидентом), то имеет право подать на муниципалитет в суд или же на другую организацию, которая несёт за это ответственность. Но такое бывает редко.

Можно ли уменьшить налоговое бремя?

Повлиять на выплату налогов можно, но только в строго определённых случаях. Например, собственники новостроек в течение 2 лет после сдачи дома в эксплуатацию не обязаны платить налоги на недвижимость. Но речь идёт о временной мере поддержки. Также намного выгоднее быть резидентом практически во всех случаях.

Однако сильнее всего налогообложение зависит от типа дома и от региона. Учтите, что выплаты по налогам иногда могут отличаться даже на одной и той же улице. Нередко проживание в исторических зданиях стоит очень дорого, потому что на их содержание требуются немалые средства. По этой причине и квартиры в них могут оказаться довольно доступными.

Общие платежи

Общие платежи обычно являются фиксированными для всех. К ним относится следующее:

• оплата лифта;
• услуги консьержа (если он есть, но такой работник имеется в большинстве домов);
• оплата горячей и холодной воды;
• расходы, связанные с управлением дома;
• отчисления на озеленение. Практически вокруг каждого здания во Франции есть какой-то палисадник, клумбы, другие зелёные зоны. И на их содержание тоже необходимо выделять средства;
• выплаты на ремонтные работы. Речь в данном случае идёт о содержании общей зоны. Не забывайте, что такие переводы средств вы обязаны делать, даже если не проживаете в доме. Однако подразумевается обычная амортизация. Если вы что-то сломаете, это нужно будет компенсировать отдельно;
• расходы на обеспечение безопасности. Некоторые дома охраняются. Это тоже происходит за счёт жильцов;
• центральное отопление — если оно проведено, этот момент необходимо узнавать заранее.

Все эти выплаты начисляются регулярно. Учтите, что если у вас или у кого-то из безответственных жильцов образуется задолженность, то она перераспределяется по остальным собственникам. Владельцы квартир одного дома во Франции по законодательству несут солидарную ответственность. Потом они могут выставить претензию должнику. Но в целом это означает, что из-за нерадивых соседей ваши выплаты могут возрасти.

В среднем содержание одного квадратного метра в год без счетчиков в стране обходится примерно в 40 евро. Однако эти данные актуальны по итогам 2019 года. Результаты за 2020 ещё не поступали. Скорее всего, цифры там будут увеличены, особенно с учётом того, что в силу самоизоляции износ зданий возрос.

Поскольку общие платежи — фиксированные, то проще всего с ними обычно разобраться, если открыть специальный счёт и настроить автоматическое отчисление. К такому счёту во Франции довольно легко привязать определённую почту и номер телефона. И когда у вас будут заканчиваться деньги на счету, вам придёт об этом уведомление.

Индивидуальные расходы на содержание

К индивидуальным расходам относится всё то, на что вы тратитесь лично при проживании. Речь идёт о следующем:

• автономное отопление — оно есть в большинстве зданий. От центрального практически все отказались. Учтите, что представление о Франции как об очень тёплой стране, где зимой не нужен обогрев, несколько не соответствует действительности. Периодически становится настолько холодно, что без обогревателей не обойтись. Причём это происходит даже на Лазурном берегу. Не забывайте о том, что несмотря на то, что настоящих российских морозов здесь не бывает, всё же может быть довольно холодно. Зимой ситуация в приморских регионах усугубляется сильной влажностью и промозглым ветром с моря;
• расходы на газ. Идут отдельной строкой, например, если готовка в квартире предполагается на газе. Это редкость, но всё же встречается, особенно в исторических зданиях;
• расходы на воду;
• траты на электричество. Этот пункт, возможно, будет единственным, который порадует россиян. Во Франции очень дешёвая электроэнергия, причём в 2 раза дешевле, чем в России;
• спутниковое телевидение. При желании от него можно отказаться;
• Интернет. В целом от него тоже можно отказаться, но в таком случае вы не будете получать от муниципалитета уведомления.

Делать автоматические выплаты за коммунальное обслуживание тоже можно. Для этого вполне подойдёт тот же счёт, который позволяет покрывать общие платежи.

На индивидуальные расходы в среднем уходит около 2,5 тысяч евро в год при условии, что речь идёт о квартире общей площадью 70-80 м2. Регион — средний, то есть не глубокая провинция, но и не Париж и не самые крупные или же элитные регионы.

Как распределяются расходы при сдаче квартиры в аренду?

При сдаче недвижимости в аренду на её содержании можно сэкономить. Распределение происходит следующим образом: арендатор платит налог на проживание и все индивидуальные расходы. Собственник, как правило, всё остальное. Однако иногда по договорённости жильцы могут взять на себя все или часть общих расходов. Но это уже не принято и требует, как правило, скидки.

Покупка недвижимости во Франции может стать неплохим способом вложить деньги в имущество или начать получать доход. Но для начала нужно разобраться с тем, сколько у вас будет уходить на содержание такого объекта. Иначе вы можете оказаться в проигрыше.