Залоговая недвижимость Италии: как купить квартиру, дом или виллу на 30% дешевле рыночной цены

Судебные аукционы (торги) — продажа арестованного имущества. На судебных аукционах Италии часто продают объекты залоговой недвижимости, принадлежащие частным и юридическим лицам, погрязшим в долгах перед государством.  

Аукцион проводят в судах, нотариальных конторах и специализированных аукционных домах в двух форматах: 

1. Без торгов (senza incanto). Участники аукциона предлагают суммы в закрытых конвертах, зная начальную стоимость и обладая всей информацией по объекту, но не имея информации о суммах, предложенных другими игроками. Побеждает тот, кто предложит большую сумму. 

2. С торгами (con incanto). Классический аукцион с открытыми ставками и поднятием суммы. Забирает объект недвижимости тот, кто называет максимальную сумму.   

Участвовать в покупке недвижимости через аукцион могут: 

• люди, законно проживающие на территории Италии, нужен постоянный или временный вид на жительство (ВНЖ); 

• иностранцы, НЕ проживающие в Италии, если между странами действует “принцип взаимности”, что правомерно для граждан РФ. 

По закону торги должны быть рекламируемыми, поэтому все аукционы (кроме договорных) публикуются на общедоступных государственных сайтах (судов, агрегаторах) и порталах аукционных домов: Sotheby’s Italia Srl, Maison Bibelot — Auction House (Florence), Cambi Auction House (Milan) и других. Аукционные дома есть во многих крупных городах и практически во всех провинциях Италии. 

В какой провинции лучше покупать недвижимость в Италии? Где жить русскому? 

Откуда берется выгода до 30%? 

Недвижимость попадает на аукцион с подачи кредитора. В качестве кредитора чаще всего выступает банк. 

История обычная. Компания или человек взял кредит под недвижимость и прогорел, или не смог выплатить ипотеку — банк хочет вернуть свои деньги, продав имущество должника с молотка. 

____________

Итальянский онлайн-журнал Idealista сообщает, что с января 2019 года количество домов, выставленных на торги, выросло на 21,5% 

В 2019 году в центральной Италии аукционов стало больше на 59% (было 3441 до 5482) по оценке трех месяцев, на севере страны выставили более 9000 домов за год. Это абсолютный рекорд, который непременно будет побит в 2020 из-за закрытия границ, производств и стагнации в туристической сфере. Самая стабильная ситуация в регионах Фриули-Венеция-Джулия, Валле-д’Аоста и Умбрия. Тут искать интересную залоговую недвижимость нужно в последнюю очередь. 

В сложную ситуацию попадают итальянцы, потерявшие постоянную работу. Потому что быстро найти новый источник дохода в Италии, особенно в центральной и южной части страны, где царит безработица, сложно. Помочь могут только родственные связи, которые весьма сильны в Италии. 

Многие итальянцы потеряли значительную часть дохода из-за коронавируса в 2020 году. Потери государства составили 100 миллионов евро в месяц. Закрылось около 70% производств (по данным “РИА Новости”), а 5 млн итальянцев живут за чертой бедности. Банкротств и аукционов ощутимо больше.  

Судьи рассчитывают стартовую цену на имущество исходя из долга перед казной и кадастровой стоимости недвижимости, которая может быть ниже реальной рыночной цены на 30%. Чаще всего это выливается в 10 или 20% реальной выгоды. 

Если долг гражданина перед государством около €50 000, а недвижимость стоит примерно €100 000, то стартовая цена будет в районе €55 000, а с аукциона объект уйдет в среднем за €80 000. Так проходит большая часть торгов. Высокий ценник возникает тогда, когда несколько человек хотят получить конкретный объект недвижимости за любую цену. В этом случае лучше умерить азарт и торговаться до суммы, на которую вы рассчитывали. 

За €60 000 в городах до 20 000 жителей реально купить двухкомнатную квартиру до 60 м2. В южных регионах за эти деньги найдется домик в 3 — 5 комнат с участком до 10 соток. 

Иногда вы можете видеть цифру экономии до 50%. Так бывает! Но это какие-то исключительно-счастливые случаи с небольшим количеством участников или сомнительным объектом недвижимости, которому срочно требуется дорогой ремонт. 

Что нужно для участия в аукционе 

1. Юрист. Поможет подготовить документы, избежать ошибок и проверит объект недвижимости на наличие нерешенных и нерешаемых проблем. Случаи, когда дому нужна реставрация — одна из самых частых неприятностей в Италии. Ведь немногие иностранцы понимают, что реставрация — это не просто очень дорогой ремонт, а если вы ничего не можете менять в доме (даже повесить кондиционер или вставить новые пластиковые окна).  

2. Представитель в Италии. Если не хотите приезжать в Италию и лично участвовать в аукционе, то нужен представитель, на которого придется сделать доверенность. 

3. Переводчик для тех, кто не знает языка: нужен как на торгах, так и при подписании купчей. 

4. Собрать документы. Для иностранных граждан список документов такой: действующий паспорт, итальянский ИНН  (codice fiscale), подписанная купчая, готовность оплатить покупку через банковский счет в итальянском банке (или банке ЕС).  

5. Найти нужный объект недвижимости и принять участие в аукционе. Пожалуй, это наиболее сложный этап. Потому что уследить за всеми аукционами Италии невозможно, особенно если не разбираетесь в региональном рынке недвижимости. В регионах мало аукционных домов и многие предложения рекламируются слабее, чем в крупных городах. Среди таких предложений встречаются самые выгодные. 

Найти элитную недвижимость на аукционах очень сложно, такие сделки бывают несколько раз в год (многие из них закрытые)

Как подготовиться к торгам

1. Изучить оценочный отчет (итальянская программа Aste Immobiliari), где указан номер земельного кадастра, план участка и дома, характеристика строений, наличие ограничений, запретов или нарушений землепользования, наличие или отсутствие арендаторов (сроки договоров). Некоторые владельцы сдают дом в аренду на десятилетия своим детям, получают 50% предоплаты, а потом продают дом. В результате у вас будет куплен дом, но распоряжаться им вы не сможете еще много лет. Аукционные дома не заинтересованы в сокрытии информации, потому что им важно поддерживать свою репутацию и удерживать клиентов. 

2. Получить приказ о продаже, в котором судья указывает стартовую цену, дату открытия и закрытия торгов, режим и дату внесения задатка для участия в торгах, а также срок внесения полной стоимости победителем аукциона. 

3. Взять контакты законного “опекуна” недвижимости (человека от государства). Он сопровождает покупателей при осмотре дома и дает дополнительную информацию по объекту. Посещения организуют в определенные дни, а некоторые объекты вообще нельзя осмотреть изнутри без прямого разрешения судей, которого может и не быть. 

4. Подать заявку на участие в торгах. Для этого нужно составить заявку, оплатить гербовую марку в €16 и подать документ в Канцелярию суда или аукционный дом. Если аукцион будет с торгами, то к заявке нужно приложить чек на сумму, установленную судьей (обычно 1/10 от стоимости недвижимости ). Не пришли на торги без уважительной причины — суд удержит сумму. Проигравшим и присутствующим на торгах чек возвращают.  

Важная задача подготовительного этапа: найти объект недвижимости, исследовать его и убедиться, что сделка стоит участия. Очень часто на торгах продают сомнительную недвижимость: 

• с отсутствием жилого сертификата (agibilita);
• с незарегистрированными перепланировками, которые нужно устранить; 
• которая требует ремонта или даже реставрации (многие дома имеют историческую ценность); 
• с багажом долгов перед кондоминиумом (как наше ЖКХ);
• новострой, в котором уже живут люди, но дом все еще не сдан в эксплуатацию. 

Удаленно подобрать недвижимость для участия в аукционе практически невозможно. Для этого нанимают агентов или агентства (как  Europe-house), чтобы собрать актуальную информацию, провести независимое исследование рыночной стоимости, подобрать стоящие варианты, открыть счет в банке, привлечь нужных специалистов (юриста, переводчика), организовать участие в торгах и провести сделку. 

Вознаграждение за сопровождение аукциона назначается от 2 до 5% от цены аукциона. Чем дороже недвижимость, тем меньше процент. 

Самая трудозатратная задача — поймать действительно интересный объект недвижимости. Он может появиться в течение месяца, года или другого времени На это влияет стабильность экономической ситуации в стране. 

Стартовая цена на некоторые объекты недвижимости может быть очень сладкая. Например, начальная цена на трехкомнатную квартиру 75 м2 в 2 часах от Милана может составлять всего €25 000 — €30 000. 

Центр Турина, апартаменты 66 м2 в этом доме стоят около €250 000, с аукциона их купили в 2016 году за €160 000

Лучшее, что может сделать для вас агентство — договориться и с кредитором, и с должником о приватной сделке с недвижимостью. В этом случае кредитор не рискует и экономит на оценке объекта, а должник получает хорошую сумму. Выигрыш покупателя в том, что он может спланировать свой бюджет. 

Не стоит искать недорогие объекты недвижимости в Милане, Риме и Венеции. Здесь аукцион работает в обратную сторону и деньги часто зарабатывает продавец. 

Проведение торгов 

Чем дороже объект недвижимости выставляют на аукцион, тем он надежнее. Если есть деньги, то вероятность купить дорогой объект недвижимости через аукцион выше из-за меньшего количества участников и сэкономив минимум 5 — 10% от его реальной цены. 

Аукцион с торгами проходит как в фильмах: поднимаете табличку и оглашаете сумму

Участники, в течение 10 дней после проведения ДНЯ торгов, могут перебить ставку. Если ставку перебивают на сумму, превышающую  ⅕ от крайней ставки в день торгов, то аукцион организуют повторно. 

По окончанию торгов, судья рассчитывает стоимость имущества (вычитает сумму первоначального депозита) и присылает счет победителю. Его нужно оплатить в течение 90 дней, если суд не назначил другие сроки. Оплату можно произвести с помощью банковского перевода или ипотечного кредита. 

Ситуация с аукционами в Италии на 2020 год

Как сообщают наши итальянские коллеги, количество аукционов резко выросло с конца 2019 года. Рост составил около 30% к середине 2020. Самые дальновидные инвесторы активизировались еще в 2019 году, когда в Италии закрыли границы из-за коронавируса. 

Кто-то вкладывает в акции компаний, а кто-то скупает недвижимость подешевле.

Купить хороший объект сейчас сложно не из-за того, что нет предложений. Их просто слишком много и проверить каждый сложно. При резком скачке количества торгов возрастает шанс приобрести “кота в мешке”. 

Если вас интересует тема аукционов в Италии, то обращайтесь к нам. Расскажем больше, покажем примеры своей работы и поможем определиться с будущими инвестициями через торги.