Умные инвестиции в зарубежную недвижимость

Написано по мотивам реальных историй денежных потерь

__________________

Как думают начинающие инвесторы: приеду в Турцию или Грецию, мне понравятся 

море, пляжи и рестораны, куплю квартиру, найду риелтора, который сдаст её человеку из бесконечной очереди арендаторов. 

На самом деле  — риелтор возьмет комиссию от 20 %, коммуналка в несезон сожрет половину дохода, сервисы Airbnb и Booking отщипнут процент, очереди из арендаторов не будет, а первые два года придется демпинговать за отзывы и рейтинг…

В результате от иллюзорной прибыли в 10 % останется реальных 3 — 5 %. И это в лучшем случае, если вам повезло не попасть под ограничения COVID, которые терзают туристический бизнес с 2019 года.

Высокой доходности  (более 5 %) не стоит ожидать на Канарских островах, Северном Кипре (Турецкая зона), Турции, Болгарии, Грузии и других странах, где недвижимость стоит дешево, а предложений слишком много. 

Инвестиции в зарубежную недвижимость — это эмоционально сложнее, чем покупка облигаций и акций. Вы планируете зайти на рынок, где полно расчетливых игроков, живущих цифрами, а не эмоциями. Они привыкли смотреть статистику по росту ВВП, объемам строительства новой недвижимости, туристическому потоку, чтобы спрогнозировать потенциал страны в целом и доходность конкретного объекта. 

Из статьи вы узнаете об инвестировании в европейскую недвижимость и частые ошибки начинающих инвесторов, которых привлекают инвестиции.

Ошибки инвесторов 

Покупка зарубежной недвижимости в качестве инвестиций предполагает большую аналитическую работу. Нужно анализировать информацию, думать и делать правильные выводы. 

Брать инвестиционную недвижимость из соображения: “Мне здесь нравится, поэтому я куплю апартаменты для сдачи в аренду и буду приезжать два раза в год” — очень плохая идея. Личная симпатия легко может привести не к мифическому пассивному доходу, а к реальным денежным потерям. 

Итак, ошибки инвесторов, которые хотят вложить в зарубежную недвижимость. 

Мысли о локации, а не о деньгах 

В Москве нет моря и гор, но недвижимость растет в цене и каждый год сотни тысяч студентов ищут квартиры, чтобы не жить в общаге. Если вы это понимаете, то почему ваши мысли сосредоточены на побережье Средиземного моря, а не центральных регионах? 

В Европе много курортных зон с теплым морем и хорошим сервисом. Вот только арендная доходность завязана на туристах и часто ограничена теплым сезоном в 5 — 6 месяцев, если рядом нет горнолыжного курорта. При этом есть город Кембридж в Великобритании, который посещает сотни тысяч студентов, оставаясь тут на 9 — 12 месяцев. Чем не инвестиционная идея? 

С точки зрения локации Лигурийское побережье выигрывает у Кембриджа всухую. Но стоит подумать о деньгах, как ситуация кардинально меняется. Так что первая ошибка инвестора — думать о локации, а не о деньгах. Локация и климат может вам не нравиться. Это нормально. Главное, чтобы вам нравились деньги, которые принесут вложения в доходную недвижимость. 

Думайте о деньгах, а не о локации! Это поможет вам инвестировать в зарубежную недвижимость там, куда многие даже не смотрят. 

Недостаток или недостоверность информации

Мы не рекомендуем покупать квартиру только по объявлению, описанию, фотографиям и видео-обзорам. Любую недвижимость нужно изучать лично. В противном случае в подвале вырастет плесень, напротив вашего дома окажется станция метро, а за забором склепы древнего кладбища. Исторично, но где вы найдете достаточно любителей смотреть на склепы? 

Покупка хорошего объекта — это только первый шаг на пути к пассивному доходу. Первый, но не единственный, где важна 100% достоверность информации. 

Заработок на аренде предполагает наличие честного, порядочного и грамотного подрядчика. Эксперта, который будет раз за разом искать и находить арендатора. А то бывает так, что подрядчик сдает квартиру, но не говорит об этом хозяину или живет в ней сам.

Вид с виллы в Бордигере (Италия, Лигурийка) стоимостью  € 1800000. Хорошее место для жизни, плохое для инвестиций с целью получения пассивного дохода. В лучшем случае получится окупить содержание

Недостаток информации приводит к убыткам и разочарованию от инвестиций в зарубежную недвижимость. Любые оценки арендного потенциала экспертов и агентов по недвижимости должны быть подкреплены обязательствами! Если их нет, то все обещания и цифры стоит подвергать сомнению и анализу. 

Выбор риелтора 

Опытным риелторам курортных стран (Италии, Испании, Турции, Болгарии, Хорватии) выгоднее заниматься продажей недвижимости, чем долгосрочной или краткосрочной арендой. На продаже недвижимости риелтор зарабатывает от 6 % комиссии сразу. Продав квартиру стоимостью € 100 000 он заработает от € 6000 за одну сделку. Это гораздо проще, чем работать на аренде в течение года за меньшие деньги. 

Поэтому найти хорошего риелтора, который сможет стабильно сдавать недвижимость на длинный или короткий срок, это проблема. Как только у риелтора встанет выбор: заняться поиском арендатора или покупателя на объект, он выберет поиск покупателя. А ваша недвижимость будет простаивать. Поэтому ставка комиссии раскрученного риелтора на долгосрочной аренде до 20%, а на краткосрочной до 30%. Хорошо, если в эту сумму войдет комиссия сервисов. 

Жить и сдавать

Обычно так не работает. Во всяком случае, это уже не инвестиции, а способ заработать на билеты в самолет, чтобы прилетать раз в год в начале сезона на несколько недель. Потому что в высокий сезон недвижимость должна приносить доход, чтобы окупить свое содержание в зимнее время. 

Если вкладываете в зарубежную недвижимость с целью получать инвестиционный пассивный доход, то получайте его. Хотите жить сами — живите, но тогда речь уже не идет об инвестициях и пассивном доходе. Сочетать жизнь и сдачу в аренду для получения хотя бы какого-то стабильного дохода крайне сложно. 

Покупка на этапе котлована (перепродажа)

Пассивный заработок на перепродаже недвижимости в курортных районах возможен, но так редко, что на него рассчитывать не стоит. Вам очень повезет, если вы найдете продавца, которому срочно нужны деньги и он готов продать недвижимость в Европе дешевле рынка. Таких продавцов нужно активно искать, просматривая сотни предложений и аукционов. 

Обычно начинающие инвесторы не хотят работать активно. Они покупают квартиру на этапе котлована в Турции и Болгарии. Странах, которые активно строят недвижимость под иностранного клиента. 

Почему инвестируя в зарубежную недвижимость сложно заработать на перепродаже: 

1. Перенасыщение рынка при сдаче дома. Соседние квартиры купили такие же инвесторы с той же целью. Вы сразу попадете в конкурентную среду и продать квартиру по хорошей цене не получится. 
2. Стройка не останавливается. В результате дом сдан, а рядом строят новые дома с квартирами по хорошим ценам. Их сдадут через несколько лет, что только усугубит положение инвесторов. 

Здесь будет вилла 160 м². Сейчас её стоимость € 382 350. Для жизни хорошо, в качестве инвестиций нет 

На рынке недвижимости Турции, Болгарии, Грузии существует избыток предложений, из-за чего уменьшается цена квадратного метра и растут комиссии агентов по недвижимости. В Финляндии комиссия 1 — 2% считается высокой, в курортных южных странах — от 6 %. Такая ситуация складывается из-за того, что предложение перекрывает спрос. 

Отсутствие сбережений 

Покупка на последние деньги с продажей единственной недвижимости в родной стране (обрубанием концов) — это очень плохой вариант. 

Как это бывает — купили квартиру в Турции за € 50 000 на все деньги. Переехали, пожили полгода и поняли, что летом невыносимая жара, зимой можно разориться на отоплении. Сдать квартиру на короткий срок можно только тогда, когда есть лицензия, с получением которой многим не хочется заморачиваться. В агентстве требуют докупить бытовую технику и мебель, но сдать не обещают, так как полно предложений. В результате вы продаете квартиру за € 40 000 и теряете € 10 000 за 1 неполный год использования. 

Как правильно: если инвестируете в зарубежную недвижимость, то делайте это на свободные деньги, которые не участвуют в других инвестициях. При этом вы не должны терять свой доход из-за переезда на новом место или обладать в 2 — 3 раза большим капиталом, чем стоит квартира. В этом случае вы не потеряете свою мобильность и устойчивость в случае форс-мажорных обстоятельств. 

Критерии оценки недвижимости под инвестиции 

В статье “Где купить недвижимость за границей и как сделать правильный выбор” мы говорили о целях покупки, бюджете, стоимости жизни, трудоустройстве и других важных вещах для человека, который планирует переезд. Многие из этих критериев стоит учитывать при выборе инвестиционной недвижимости за границей. Но! Это далеко не ключевые критерии, когда речь идет об инвестициях. 

Критерии выбора, которые нельзя игнорировать при выборе зарубежной недвижимости для инвестиций: 

1. Социальная и политическая стабильность страны и региона. Отбросьте идею инвестиций в недвижимость государств с сомнительным статусом (например, Сирия), избегайте районы с живущими на пособия нелегалами, изучайте социальную стабильность региона и города. Любая забастовка в Европе может закончится погромом, брошенным в окно камнем и поджогом. 
2. ВВП страны (экономическая стабильность). Чем активнее развивается страна, тем выше вероятность, что рынок недвижимости продолжит расти, а мигранты приедут сюда в поисках работы. В этом смысле Европа — не самое лучшее место для инвестиций в недвижимость. Азиатские страны Таиланд, Вьетнам, Тайвань на 2021 год выглядят перспективнее Испании. 
3. Сезонность. Мы уже говорили о том, что расчет на туристов — плохое решение в большинстве случаев. Особенно на тех туристов, которые приезжают отдохнуть на берегу моря. Арендный сезон длится всего 5 — 6 месяцев, люди ищут варианты дешевле и лучше, тогда как города с производствами привлекают сотни высокооплачиваемых специалистов, а студенты обеспеченных родителей готовы снимать жилье круглогодично. 
4. Оценивайте количество и качество арендаторов. Если хотите работать с туристами, то смотрите не только на количество, но и на качество. Китайские туристы приезжают группами и у них есть деньги, европейские часто экономят, а русские ищут роскошь и что-то новенькое. Сделав глубокую оценку своего будущего арендатора, вы откажетесь от многих объектов, которые еще вчера казались хорошим инвестиционным решением. 
5. Объекты инвестирования. Только после оценки страны, региона и потенциальных арендаторов ищите объект инвестирования. Подбирать его нужно под арендатора, свои финансовые возможности и цели. Когда мы говорим об инвестициях, то в первую очередь думаем о деньгах и прибыли, отбрасывая пустое личное мнение, основанное на “Нравится/Не нравится”. Пусть вам трижды не нравится Таиланд и китайцы, но если рынок недвижимости в Таиланде растет, то переступите через свое “мне не нравится” ради прибыли. 
6. Возможные риски. Оценить риски можно через сбор информации. Чем больше информации собираете о стране, объекте и партнерах, тем больше шансов верно оценить риски. Если рисков много, то от инвестирования лучше отказаться. Если же они приемлемы, то можно вложиться в недвижимость. Например, инвестору стоит помнить, что найти арендатора в Европе на долгий срок часто проще, чем выселить его за неуплату! 

Что запомнить об инвестициях в иностранную недвижимость 

1. Думайте о деньгах, прибыли, арендаторе и анализируйте доступную информацию. Если вы легко находите апартаменты в  пик сезона, то покупать недвижимость в этом городе точно не стоит. 
2. Старайтесь не рассчитывать на доход с перепродажи недвижимости. Берите недвижимость с прицелом сдачи в аренду. 
3. Не думайте о доходе выше 6 % в год. Инвестиции в зарубежную недвижимость — это сохранение капитала с возможностью минимизировать риски за счет своей внимательности и компетентности. Это не фондовой рынок, где от вас мало что зависит. 
4. Помните о жестких европейских законах, которые защищают арендатора. Не просто так местные владельцы недвижимости стараются проверить арендатора. 
5. Если связались с туризмом, то убедитесь, что у вас есть надежный риелтор для посуточной сдачи недвижимости в аренду. 

Специалисты Europe-house могут помочь с выбором зарубежной недвижимости для инвестиций за пределами туристического угла зрения. Конечно, вы хотите виллу с бассейном, но она может так и остаться пассивом. Подумайте, что для вас важнее — обладание недвижимостью на берегу моря или же пассивный доход круглый год?

Агентство Retail-Realty осуществляет срочный выкуп квартир в Москве.